Договор долевого участия

Известный адвокат города Липецка Наумов Денис Михайлович дает консультацию по договору долевого участия. Я взял смелость отредактировать статью «Подводные камни договора долевого участия» к реалиям конца 2016 г.

Нечасто я работаю с физическими лицами, но бывают случаи, когда отказать в помощи невозможно. Например, родственникам или близким друзьям.
Одними из самых частых вопросов, с которым ко мне обращаются граждане в последние годы, являются вопросы, вытекающие из правоотношений между участником долевого строительства и застройщиком по договору о долевом участии в строительстве. Именно это и послужило поводом для написания данной статьи. На сегодняшний день нарушение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок практически превратилось в норму. Уже никого не удивляют просрочки в несколько месяцев, а то и лет (дом на Манеже ул. 50 лет НЛМК тому пример).
В данной статье я бы хотел коротко изложить ответы на часто возникающие вопросы по этому поводу, что, возможно, позволит вам понимать порядок действий во взаимоотношениях с застройщиком.

Дополнительное соглашение

Перед тем, как передать квартиру по акту приема-передачи, застройщик предлагает участнику долевого строительства подписать дополнительное соглашение к договору. В тексте дополнительного соглашения застройщик, как правило, меняет лишь дату ввода дома в эксплуатацию (в случаях, когда срок передачи квартиры связан с вводом дома в эксплуатацию) или непосредственно дату передачи квартиры. Это делается с единственной целью – уклониться от ответственности за просрочку передачи квартиры (уплаты неустойки).
В случае подписания подобного соглашения, имеющийся период просрочки автоматически прекращает считаться таковым, а вы лишаетесь возможности привлечь застройщика к ответственности, т.е. теряете право на взыскание неустойки.
Поэтому, если перед тем, как передать квартиру, застройщик предлагает вам подписать дополнительное соглашение или иной документ, который изменяет условия договора, не стоит слепо соглашаться и спешно подписывать такие документы. Даже если вас убеждают, что не подписание оных не позволит вам зарегистрировать право собственности на квартиру, рекомендую, прежде чем подписать, показать их адвокату и получить соответствующую юридическую консультацию.

Расчет неустойки по ФЗ №214

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» предусмотрена уплата неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
Объясняя смысл статьи 6 названного Закона, отмечу, что если вы заключили с застройщиком подобный договор, а последний нарушил сроки передачи квартиры, вы имеете право требовать от него уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Чтобы определить размер неустойки важно правильно определить период просрочки. Для этого необходимо определить срок исполнения обязательства по передаче квартиры. Он может быть определен как конкретной датой, например «не позднее 31.08.2013г.», так и исчисляться кварталом или полугодием, например не позднее 3 квартала 2013г.» В первом случае период просрочки начинает течь с 01.09.2013г., во втором — с 01.10.2013г.
День, предшествующий дню подписания акта приема-передачи, является последним днем просрочки.
Внимательно изучите условия договора. Часто конкретной датой или кварталом определяется дата сдачи дома в эксплуатацию. А срок передачи квартиры связывают уже с этой датой. Например, если условиями договора срок сдачи дома в эксплуатацию определен, например, как «не позднее 31.08.2013г.», а срок передачи квартиры — «в течение 60 дней с момента ввода дома в эксплуатацию», в таком случае к дате ввода дома в эксплуатацию необходимо добавить количество дней, предусмотренных на передачу квартиры. В итоге, в указанном примере период просрочки следует исчислять с 01.11.2013г. (01.09.2013г. + 60 дней).
Определив период просрочки, выясните размер банковского процента (ставки рефинансирования ЦБ РФ), действующей на день исполнения обязательства, т.е. в день подписания акта приема передачи квартиры.
Это можно сделать на сайте ЦБ РФ
В результате вы будете располагать всей информацией, необходимой для правильного расчета размера неустойки.

Формула расчета неустойки

цена договора х количество дней просрочки х % ставку рефинансирования ЦБ РФ / 300 = сумма неустойки.
Если вы гражданин, то полученную неустойку умножаете на два.
Если буквально следовать статье 6 Федеральным законом № 214 «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», то, при относительно длительном периоде просрочки, участник долевого строительства вправе рассчитывать на вполне внушительные суммы неустойки.

Однако действительность такова, что практически всегда суды уменьшают размер неустойки, применяя ст. 333 Гражданского кодекса. И уменьшают существенно. Уменьшение фактически происходит произвольно, поэтому невозможно объяснить, почему один суд на территории одного и того же города взыскивает, допустим, 100 000 руб., а другой, при схожих обстоятельствах (цена договора и период просрочки) — 200 000 руб.

С учетом того, что данная категория споров относится к делам о защите прав потребителей, у вас есть возможность подать исковое заявление в суд, как по месту нахождения застройщика, так и по месту своего жительства. Правильный выбор, может в существенной мере повлиять на размер взысканной неустойки.
В этой связи, я бы рекомендовал обратиться к юристу, специализирующемуся в подобных спорах, прежде чем выбрать суд, в который подать иск.

Подписание акта приема-передачи квартиры

Бывают случаи, когда застройщик, следуя установленным нормам, направляет в адрес участника долевого строительства уведомление о необходимости осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи. Однако, квартира не может быть принята последним, поскольку работы не выполнены в полном объеме или выполнены не качественно.
Например, в договоре имеется условие о строительстве «под ключ», а к моменту предполагаемой передачи в квартире не установлены розетки и выключатели либо не выполнены сантехнические работы и т.п. Данные обстоятельства позволяют вам отказаться от приемки квартиры (подписания акта приема-передачи), поскольку они исключают возможность использования жилого помещения по назначению. В данном случае, после осмотра квартиры вам следует перечислить в акте приема-передачи все имеющиеся недостатки и указать на невозможность принятия квартиры до момента их устранения.

Период, в течение которого застройщик устраняет недостатки, также включается в период просрочки.
Здесь необходимо оговориться, что далеко не все недостатки действительно исключают возможность использования жилого помещения по назначению. Так что не рассчитывайте на увеличение периода просрочки за счет того времени, когда вы отказывались принять квартиру по причине немытых окон и т.п.
Но не только неустойкой ограничивается ответственность застройщика за просрочку исполнения обязательств. Помимо взыскания неустойки, вы также имеете право на возмещение убытков, причиненных в результате нарушения застройщиком сроков передачи квартиры.

Взыскать с застройщика расходы, связанные с наймом жилого помещения

Т.е. если в период просрочки вы снимали жилье, то можете предъявить к застройщику требования о возмещении сумм, уплаченных по договору найма/аренды. Для этого вам необходимо иметь договор найма/аренды, а также документы, подтверждающие факт внесения платы по договору и ее размер. В качестве таких документов могут выступать квитанции или расписки.
Замечу, что такого рода требования суд может посчитать обоснованными в случаях, когда участник долевого строительства подтвердил свою нуждаемость в арендуемом, т.е. когда в спорный период вы не имели иного собственного жилья.

Взыскание с застройщика процентов по кредиту

Кроме расходов связанных с наймом жилого помещения в некоторых случаях удается взыскать убытки в виде уплаты повышенных процентов по кредитному договору.
Иногда договоры ипотечного кредитования содержат условия, о том, что до регистрации права собственности на квартиру, являющуюся предметом договора долевого участия, заемщик уплачивает банку повышенную процентную ставку, а после регистрации права — пониженную. В результате, в случаях нарушения застройщиком сроков передачи квартиры и, как следствие, более поздней регистрации права собственности, вы несете убытки, выраженные в разнице между уплатой повышенных и пониженных процентов по кредитному договору.
Таким образом, в случае, если вы имеете заключенный с банком договор ипотечного кредитования, который содержит условия о зависимости размера процентной ставки от срока передачи квартиры или регистрации права собственности, вы имеете право взыскать в судебном порядке данные убытки.
Помимо договора кредитования, содержащего указанные условия, вам потребуется представить суду документы, подтверждающие фактически понесенные убытки – квитанции о внесении платежей по кредитному договору.

И конечно же не стоит забывать о вашем праве на компенсацию морального вреда. Несмотря на то, что взыскиваемые судами суммы в данном случае можно назвать символическими, тем не менее, они могут служить в некоторой степени «успокоительным» за все ваши переживания.

Требование о необходимости произвести доплату по договору

Были в моей практике и такие дела, когда участники долевого строительства получали квартиру, регистрировали право собственности и даже и не помышляли о взыскании неустойки с застройщика до тех пор пока….
В момент заключения договора долевого участия сторонами определены все существенные условия, в т.ч. площадь квартиры и ее стоимость исходя из стоимости 1 квадратного метра.
Бывают случаи, когда при этом в договоре содержится условие о том, что в случае увеличения фактической площади квартиры, после натурального обмера, участник долевого строительства обязуется произвести соответствующую доплату с учетом стоимости 1 квадратного метра.
В результате, спустя некоторое время после передачи квартиры и регистрации права на нее, участник долевого строительства получает требование о необходимости произвести доплату по договору.
Естественно вряд ли найдется человек, которому будет приятно получить подобное письмо и расстаться с «нажитыми непосильным трудом» средствами.
Вот здесь и появляется возможность уменьшить, а часто и избежать незапланированных трат с помощью права на неустойку.Итак, получив подобное требование от застройщика, вы рассчитываете размер неустойки по указанному выше способу и сопоставляете его с размером требований застройщика. После этого пишите застройщику письмо, в котором, ссылаясь на ст. 410 Гражданского Кодекса РФ, просите провести взаимозачет на указанную сумму. Чаще всего сумма неустойки значительно превышает размер доплаты. В таком случае, в том же письме требуйте уплаты остальной части неустойки.
Как правило, на этом и заканчиваются притязания застройщика. Если все же вы получите иск о взыскании доплаты, вы в своих возражениях ссылайтесь на проведение взаимозачета либо предъявляйте встречные требования о взыскании неустойки.

Прежде чем обращаться с исковыми требованиями в суд, вам необходимо направить (заказным письмом с уведомлением о вручении) в адрес застройщика претензию, в которой потребовать в добровольном порядке выплатить неустойку, возместить материальный ущерб и компенсировать моральный вред. В претензии вам следует указать срок для добровольного исполнения ваших требований. Как правило это 10-14 дней с момента получения претензии. Указывать менее продолжительный срок я бы не рекомендовал, поскольку срок должен быть разумным.
Лишь после того, как истечет установленный вами срок, вы можете спокойно обращаться в суд с исковым заявлением.
При этом не забудьте в числе требований указать требование о взыскании с застройщика в вашу пользу штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований, в размере пятьдесят процентов от присужденной судом суммы. В случае удовлетворения ваших требований, эта «прибавка» может оказаться достаточно весомой.
Для того, чтобы увеличить свои шансы на положительный исход дела, не стоит пренебрегать помощью квалифицированных юристов.
Адвокат Наумов Денис Михайлович г. Липецк.

Для юридической консультации звоните 8-910-2561-999

Группы для защиты дольщиков:

https://vk.com/dolshik_lipetsk

https://vk.com/dolshik_voronezh

2 thoughts on “Договор долевого участия

  1. Спасибо, очень помогли.Вот бы еще подсказали: если договор составлен по ФЗ-214, по уплата госошлины за подобный иск будет по ч.2 (пункт 4), ч. 3 статьи 333.36. НК?

  2. Лана, в данном случае госпошлину платить не нужно. Просто указываете в исковом заявлении «от уплаты госпошлины Истец освобожден на основании ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»». Неустойка исчисляется согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *