Практика оспаривания кадастровой стоимости

Многие юристы и предприниматели радостно приветствовали зарождение новой практики снижения кадастровой стоимости земельного участка через суд. Но в настоящее время обозначились проблемы, связанные  в основном с противодействием со стороны государственных органов.

Снижение кадастровой стоимости необходимо для уменьшения налогооблагаемой базы земельного налога или арендной платы за землю, если расчет этой платы производится от кадастровой стоимости. Соответственно, местным «латифундистам» — администрации городов и областей, такая ситуация не по нраву. За причинами обратимся к первоисточнику — Налоговому кодексу РФ.

В силу ст. 12 НК РФ, в Российской Федерации устанавливаются следующие виды налогов и сборов: федеральные, региональные и местные. Земельный налог и налог на имущество физических лиц устанавливаются настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах и обязательны к уплате на территориях соответствующих поселений (межселенных территориях), городских округов, если иное не предусмотрено пунктом 7 настоящей статьи. Земельный налог и налог на имущество физических лиц вводятся в действие и прекращают действовать на территориях поселений (межселенных территориях), городских округов в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах.

администрация может самостоятельно устанавливать земельный налог и налог на имущество физических лиц

То есть обдирать нас как липку, просто ставя перед фактом — выставив счет с размером налога. Этим самым они посягают на наше право жить на своей родной земле. Статья 9 Конституции РФ гласит: Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Мы — народ, можем подвергнутся правомерному насилию со стороны власти за то, что просто живем и работаем на нашей земле и не платим за пользование этим правом. Иметь собственность в нашей стране — это большой имущественный риск. Но этот факт не так страшен, как возрастание этих имущественных рисков. Государство не в состоянии прокормить «верхушку» за счет природных ресурсов, а граждане они же всегда могут поделиться своими крохами, потому что у них нет выбора. Не зря руководство страны обозначило проблему рождаемости, бросив гражданам материнский капитал, потому что не будет нас — и драть будет некого.

Вернемся к закону (ст. 390 НК РФ), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Статья 66 Земельного кодекса РФ, устанавливает основы оценки земли:

  • 1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  • 2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
    Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
  • 3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как раз пункт 3 ст. 66 ЗК РФ и позволяет обращаться с иском о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Какими доказательствами нужно оперировать при обращении в суд с иском о снижении кадастровой стоимости?

В практике сложились несколько подходов, когда в суд представляется отчет об оценке рыночной стоимости и дополнительно представляется экспертное заключение оценочного СРО о соответствии отчета требованиям законодательства.

В постановлении ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N10761/11 (ВАС-10761/2011) обозначилась проблема даты установления кадастровой стоимости. В постановлении от 28.06.2011 N913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.
При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Именно поэтому статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

Хочется сказать: ВАС что ты делаешь?! При чем тут дата указанная в вводной части отчета оценщика, определившего кадастровую стоимость, когда речь идет об установлении земельного налога?

Вот и Конституционный суд РФ, высказался в своем Постановлении Конституционного Суда РФ от 02.07.2013 N17-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 5 и статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой открытого акционерного общества «Омскшина».
Развивая в Определении от 3 февраля 2010 года N165-О-О правовую позицию, выраженную в Постановлении от 30 января 2001 года N2-П, Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее.

Правовое регулирование земельного налога носит комплексный характер и обеспечивается актами как налогового, так и земельного законодательства, которое используется для целей налогообложения. Такое правовое регулирование должно осуществляться с соблюдением вытекающих из Конституции Российской Федерации и получающих конкретизацию в действующем налоговом законодательстве гарантий прав налогоплательщиков, включая те, которые определяют особый порядок вступления в силу актов о налогах и сборах.

Из взаимосвязанных положений статей 1, 2, 6 (часть 2), 8, 17 (часть 1), 18, 19, 34, 35, 55 (часть 3) и 57 Конституции Российской Федерации, рассматриваемых в единстве с правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, выраженными им по вопросам действия во времени нормативных правовых актов, влияющих на определение налоговой базы по земельному налогу, следует, что нормативные положения, содержащиеся в актах земельного законодательства, — в той мере, в какой они определяют формирование налоговой базы по земельному налогу и тем самым непосредственно интегрированы в нормативно-правовой механизм регулирования налоговых отношений, — не могут проявлять свое регулятивное воздействие в налоговой сфере по правилам, отличным от тех, которые установлены в отношении собственно актов законодательства о налогах и сборах, и, соответственно, они порождают юридически значимые последствия и подлежат применению для целей исполнения обязанности по уплате земельного налога начиная с того момента, который определяется в общем порядке, установленном на основании статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации. Иное означало бы возможность снижения конституционных гарантий прав налогоплательщиков исключительно по формальным основаниям, связанным с самой по себе отраслевой принадлежностью нормативных правовых актов, которые используются для целей налогообложения, что недопустимо.

Таким образом, положения пункта 1 статьи 5 и статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации не противоречат Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования предполагают, что нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в той части, в какой они порождают правовые последствия для граждан и их объединений как налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, который в Налоговом кодексе Российской Федерации определен для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах. Иное приводило бы к нарушению прав налогоплательщиков, закрепленных в Конституции Российской Федерации, ее статьях 8 (часть 1), 34 (часть 1) и 57.
Этим не исключается возможность для федерального законодателя в рамках совершенствования правового регулирования обложения земельным налогом установить с учетом настоящего Постановления специальные, уточняющие правила, касающиеся порядка вступления в силу нормативных правовых актов, определяющих налоговую базу по этому налогу.

В итоге получается, что ВАС серьезно «промахнулся» написав, что нет нормы прямо указывающей на дату установления кадастровой стоимости и дата указанная оценщиком тут вообще не причем. Есть акт законодательства о налогах, который вступает в силу после опубликования — то есть на дату, когда я — налогоплательщик узнал или должен был узнать о нем. А не отчет оценщика, который по сути вообще ничего значит, а только создает проблемы.

Дополнить статью захотелось судебной практикой.
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2013 по делу NА14-2486/2012
По делу об обязании регистрирующего органа установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной и внести сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Как следует из материалов дела, результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области по состоянию на 01.01.2009 были утверждены постановлением Администрации Воронежской области от 17.12.2010 N1108 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области».
Заявляя возражения против достоверности результатов экспертизы, ТУ Росимущества в Воронежской области настаивало на том, что эксперт вышел за пределы своих полномочий и определил рыночную стоимость земельного участка не на дату, указанную в определении суда (23.09.2011), а на дату, определенную самостоятельно — 01.01.2009.
Судебная коллегия не находит указанное возражение состоятельным. В мотивировочной части определения от 25.04.2013 Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что для разрешения спора о недостоверности сведений о кадастровой оценке необходимы данные о рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости (а не на дату оценки), так как ответственность за актуальность этих сведений не может быть отнесена на землепользователя или землевладельца.
Определение рыночной стоимости на 01.01.2009 экспертами было мотивировано. В частности, эксперт руководствовался письмом Минэкономразвития России от 07.07.2011 NОГ-Д06-346, в соответствии с которым целесообразно учитывать рыночную стоимость по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая оценка земель соответствующей категории.
Подход очевиден, и цена экспертизы не такая же большая оказалась, но вот результат истцу не совсем понравился.

П.С. на конец 2016 г. полномочия на рассмотрение споров по кадастровой стоимости передали от арбитражных судов в суды общей юрисдикции (субъектов федерации).

Алексей А. Окороков «съел как минимум одну собаку на кадастровой стоимости»

Для консультации по кадастровой стоимости и по вопросам оценки недвижимости, экспертизы отчета звонить по тел. 8-904-285-79-64

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *