Бывают ситуации, когда дольщик, подписав договор долевого участия (далее по тексту ДДУ), спокойно ждет когда сдадут квартиру. Но вот проходят все сроки, а квартира застройщиком не передается. Давайте проясним ситуацию, как вернуть долевые деньги и какой алгоритм действий в дальнейшем. Поговорим о расторжении договора.
Расторжение договора бывает в уведомительном и судебном порядках
ДДУ считается расторгнутым с даты направления уведомления о расторжении в адрес застройщика. Желательно уведомление направлять заказным письмом с описью вложения или поставить отметку застройщика на втором оригинале письма.
После прекращения договора, застройщик обязан в течение 20 дней возвратить ваши деньги. Если застройщик категорически отказывается от возврата денежных средств, то можно взыскать их с него в судебном порядке. Кроме того, можно предъявить требование о неустойке с даты передачи денег застройщику.
В случае судебного спора, лучше в иске отдельно обозначить требования о расторжении договора, поскольку иногда при расторгнутом договоре суды ошибочно могут не применить федеральные законы о долевом участии и защите прав потребителей.
Какие требования можно предъявить застройщику при расторжении ДДУ?
Во-первых, кроме денег, оплаченных за право долевого участия и неустойки, вы можете взыскать с застройщика разницу между ценой квартиры на момент подписания ДДУ и рыночной ценой аналогичной квартиры на дату судебного разбирательства. Если стоимость квартиры увеличилась — эта разница является прямыми убытками дольщика. Теперь потребителю нужно заплатить больше денег другому застройщику на покупку такой же квартиры, которую он хотел получить от застройщика. В связи с этим разницу нужно взыскивать с застройщика.
Интересна так же судебная практика о взыскании уплаченной дольщиком платы за коммерческий найм жилья, в случае если дольщик докажет, что жилье ему необходимо (не имеет собственного жилья, жилье в другом населенном пункте).
По взысканию процентов за кредит, в качестве компенсации убытков, суды приходят к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между уплатой процентов по кредиту и просрочки сдачи квартиры.
В любом случае, если имеются иные убытки дольщика, необходимо предъявлять их в судебном порядке.
Во-вторых, если застройщик пропустил срок на выплату денег после расторжения ДДУ, можно заявить требование о выплате процентов по ст. 395 ГК РФ. Увлекаться расчетами неустоек не стоит, в суде по ходатайству застройщика неустойка может быть уменьшена по ст. 333 ГК РФ.
Как правило, судом взыскивается 50% штраф по закону о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
В-третьих, можно заявить в суд компенсацию морального вреда потребителя. По судебной практике размер компенсации варьируется от 10 000 руб до 50 000 руб.
В результате вы сможете взыскать крупную сумму, которой хватит на покупку новой квартиры и дизайнерских ремонта и мебели.
Риски дольщика в ситуации расторжения договора
До того, как уведомить застройщика о расторжении ДДУ, следует сделать анализ целесообразности такого мероприятия. Для этого нужно собрать информацию о положении дел застройщика, наличии у него других домов (эта информация открыта на сайте застройщика), недвижимости и ликвидных активов. Если застройщик находится в предбанкротном состоянии — стоит дважды, а то трижды подумать, расторгать договор или нет. Квартира может еще достроиться, а если вы расторгнете ДДУ, то это может существенно уменьшить ваши шансы на получение долевых денег. Бывают случаи, когда договор долевого участия оформляется на фирму-прокладку, в которой банковский счет не работает, тогда тоже получить свои деньги проблематично.
В случае если застройщик активно строит на других площадках, имеет хорошую репутацию и прибыль, то вы можете выбирать между тем, расторгать ДДУ или дождаться передачи квартиры. Если дольщик примет решение сохранить ДДУ в юридической силе, то с Застройщика можно взыскать пени за нарушения сроков. Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» неустойка начисляется в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Гражданину пени уплачивается застройщиком в двойном размере. Судебная практика складывается в пользу дольщика, суд взыскивают пени с учетом соразмерности последствий нарушения сроков. Поскольку долевое участие в строительстве дома обычно осуществляют граждане то и взаимоотношения с Застройщиком подпадают под действие федерального закона «О защите прав потребителей». Суд взыщет с застройщика компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от взысканной суммы, расходы на адвоката.
В случае банкротства застройщика, тоже есть варианты погашения своих требований. Арбитражный управляющий назначается судом и должен действовать в интересах кредиторов-дольщиков: оспаривать сделки, взыскивать дебиторку и находить имущество застройщика.
Если дольщик сам подает на банкротства застройщика, шансы возврата денег возрастают. В целом не все застройщики захотят банкротиться и под угрозой банкротства могут заплатить дольщику.
Добрый день
Расскажите пожалуйста про особенности ДДУ при покупке апартаментов в строящихся гостиничных комплексах.
В чем разница с покупкой жилых помещений?
Какие дополнительные риски появляются?
Также как отразятся поправки в 214-ФЗ на уже строящихся объектах?
Спасибо
Владелец апартаментов не защищен 214 ФЗ и законом о защите прав потребителей. На него распространяется ГК РФ и ФЗ об инвестиционной деятельности. Апартаменты — нежилые помещения, в них нельзя прописаться, по сути это коммерческая недвижимость, которую невозможно перевести в жилую. Идут разговоры, что будут какие-то изменения в 214 ФЗ, пока слово апартаменты там не встречается. Нет никакого ДДУ вашем случае.
В договоре долевого участия по объекту в самом начале есть следующие строки:
…вместе именуемые Стороны, руководствуясь Гражданским Кодексом российской Федерации, Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — «Закон 214-ФЗ») заключили настоящий Договор участия в долевом строительстве…
Даже в названии закона присутствуют «иные объекты недвижимости»
Более того все договоры ДДУ по этому объекту нормально зарегистрированы в ФРС
А по Вашим словам получается что это все пустышка?
У меня это несколько не стыкуется, в чем подвох?
В договоре есть пометка что пункт 2 статьи 12.1 не используется в данном случае, но в остальном закон применяется, разве нет?
Я в юридических аспектах совсем не разбираюсь, поэтому спрашиваю здесь, для меня как для обывателя наличие в договоре строк о том что он основан на 214-ФЗ выглядит как то что именно он и является основополагающим законом в данном случае.
Почему «нет никакого ДДУ», поясните пожалуйста.
Самом по себе указание на 214-ФЗ не является доказательством заключения ДДУ, скорее это уловка застройщика, который не смог изменить назначение земельного участка на жилищное строительство.
Все ДДУ регистрируются в ФРС (вроде так по закону)
Может ли «липовый» договор быть зарегистрирован в ФРС?
Что является доказательством заключения ДДУ?
Благодарю за ответы
В Росрестре вы можете регистрировать все что угодно, при регистрации заявительный порядок. Вот выдержка из решений судов: «Исходя из дефиниции, приведенной в статье 1 Закона о долевом участии, отношения по долевому участию в строительстве не охватывают случаи профессионального инвестирования с целью извлечения прибыли из такой деятельности.» «…Согласно ст. 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 2 этого же Закона застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.» У вас остается шанс в суде доказать, что апартаменты вы строили для личных нужд, если у вас нет другого жилья. Но ДДУ здесь не будет, гостинница это коммерческая недвижимость — объект производственного назначения.