Защита прав дольщиков

Бывают ситуации, когда дольщик, подписав договор долевого участия (далее по тексту ДДУ), спокойно ждет когда сдадут квартиру. Но вот проходят все сроки, а квартира застройщиком не передается. Давайте проясним ситуацию, как вернуть долевые деньги и какой алгоритм действий в дальнейшем. Поговорим о расторжении договора.

Расторжение договора бывает в уведомительном и судебном порядках

ДДУ считается расторгнутым с даты направления уведомления о расторжении в адрес застройщика. Желательно уведомление направлять заказным письмом с описью вложения или поставить отметку застройщика на втором оригинале письма.

После прекращения договора, застройщик обязан в течение 20 дней возвратить ваши деньги. Если застройщик категорически отказывается от возврата денежных средств, то можно взыскать их с него в судебном порядке. Кроме того, можно предъявить требование о неустойке с даты передачи денег застройщику.
В случае судебного спора, лучше в иске отдельно обозначить требования о расторжении договора, поскольку иногда при расторгнутом договоре суды ошибочно могут не применить федеральные законы о долевом участии и защите прав потребителей.

ВАШЕ БОГАТСТВО ДЛЯ ВАС (Right Riches for You - Russian Version)

Какие требования можно предъявить застройщику при расторжении ДДУ?

Во-первых, кроме денег, оплаченных за право долевого участия и неустойки, вы можете взыскать с застройщика разницу между ценой квартиры на момент подписания ДДУ и рыночной ценой аналогичной квартиры на дату судебного разбирательства. Если стоимость квартиры увеличилась — эта разница является прямыми убытками дольщика. Теперь потребителю нужно заплатить больше денег другому застройщику на покупку такой же квартиры, которую он хотел получить от застройщика. В связи с этим разницу нужно взыскивать с застройщика.
Интересна так же судебная практика о взыскании уплаченной дольщиком платы за коммерческий найм жилья, в случае если дольщик докажет, что жилье ему необходимо (не имеет собственного жилья, жилье в другом населенном пункте).
По взысканию процентов за кредит, в качестве компенсации убытков, суды приходят к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между уплатой процентов по кредиту и просрочки сдачи квартиры.
В любом случае, если имеются иные убытки дольщика, необходимо предъявлять их в судебном порядке.

Во-вторых, если застройщик пропустил срок на выплату денег после расторжения ДДУ, можно заявить требование о выплате процентов по ст. 395 ГК РФ. Увлекаться расчетами неустоек не стоит, в суде по ходатайству застройщика неустойка может быть уменьшена по ст. 333 ГК РФ.
Как правило, судом взыскивается 50% штраф по закону о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.

В-третьих, можно заявить в суд компенсацию морального вреда потребителя. По судебной практике размер компенсации варьируется от 10 000 руб до 50 000 руб.

В результате вы сможете взыскать крупную сумму, которой хватит на покупку новой квартиры и дизайнерских ремонта и мебели.

Риски дольщика в ситуации расторжения договора

До того, как уведомить застройщика о расторжении ДДУ, следует сделать анализ целесообразности такого мероприятия. Для этого нужно собрать информацию о положении дел застройщика, наличии у него других домов (эта информация открыта на сайте застройщика), недвижимости и ликвидных активов. Если застройщик находится в предбанкротном состоянии — стоит дважды, а то трижды подумать, расторгать договор или нет. Квартира может еще достроиться, а если вы расторгнете ДДУ, то это может существенно уменьшить ваши шансы на получение долевых денег. Бывают случаи, когда договор долевого участия оформляется на фирму-прокладку, в которой банковский счет не работает, тогда тоже получить свои деньги проблематично.

В случае если застройщик активно строит на других площадках, имеет хорошую репутацию и прибыль, то вы можете выбирать между тем, расторгать ДДУ или дождаться передачи квартиры. Если дольщик примет решение сохранить ДДУ в юридической силе, то с Застройщика можно взыскать пени за нарушения сроков. Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» неустойка начисляется в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Гражданину пени уплачивается застройщиком в двойном размере. Судебная практика складывается в пользу дольщика, суд взыскивают пени с учетом соразмерности последствий нарушения сроков. Поскольку долевое участие в строительстве дома обычно осуществляют граждане то и взаимоотношения с Застройщиком подпадают под действие федерального закона «О защите прав потребителей». Суд взыщет с застройщика компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от взысканной суммы, расходы на адвоката.

В случае банкротства застройщика, тоже есть варианты погашения своих требований. Арбитражный управляющий назначается судом и должен действовать в интересах кредиторов-дольщиков: оспаривать сделки, взыскивать дебиторку и находить имущество застройщика.
Если дольщик сам подает на банкротства застройщика, шансы возврата денег возрастают. В целом не все застройщики захотят банкротиться и под угрозой банкротства могут заплатить дольщику.

6 комментариев для “Защита прав дольщиков”

  1. Михаил:

    Добрый день
    Расскажите пожалуйста про особенности ДДУ при покупке апартаментов в строящихся гостиничных комплексах.
    В чем разница с покупкой жилых помещений?
    Какие дополнительные риски появляются?
    Также как отразятся поправки в 214-ФЗ на уже строящихся объектах?
    Спасибо

  2. Владелец апартаментов не защищен 214 ФЗ и законом о защите прав потребителей. На него распространяется ГК РФ и ФЗ об инвестиционной деятельности. Апартаменты — нежилые помещения, в них нельзя прописаться, по сути это коммерческая недвижимость, которую невозможно перевести в жилую. Идут разговоры, что будут какие-то изменения в 214 ФЗ, пока слово апартаменты там не встречается. Нет никакого ДДУ вашем случае.

  3. Михаил:

    В договоре долевого участия по объекту в самом начале есть следующие строки:
    …вместе именуемые Стороны, руководствуясь Гражданским Кодексом российской Федерации, Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — «Закон 214-ФЗ») заключили настоящий Договор участия в долевом строительстве…

    Даже в названии закона присутствуют «иные объекты недвижимости»
    Более того все договоры ДДУ по этому объекту нормально зарегистрированы в ФРС
    А по Вашим словам получается что это все пустышка?
    У меня это несколько не стыкуется, в чем подвох?
    В договоре есть пометка что пункт 2 статьи 12.1 не используется в данном случае, но в остальном закон применяется, разве нет?
    Я в юридических аспектах совсем не разбираюсь, поэтому спрашиваю здесь, для меня как для обывателя наличие в договоре строк о том что он основан на 214-ФЗ выглядит как то что именно он и является основополагающим законом в данном случае.
    Почему «нет никакого ДДУ», поясните пожалуйста.

  4. Самом по себе указание на 214-ФЗ не является доказательством заключения ДДУ, скорее это уловка застройщика, который не смог изменить назначение земельного участка на жилищное строительство.

  5. Михаил:

    Все ДДУ регистрируются в ФРС (вроде так по закону)
    Может ли «липовый» договор быть зарегистрирован в ФРС?
    Что является доказательством заключения ДДУ?
    Благодарю за ответы

  6. В Росрестре вы можете регистрировать все что угодно, при регистрации заявительный порядок. Вот выдержка из решений судов: «Исходя из дефиниции, приведенной в статье 1 Закона о долевом участии, отношения по долевому участию в строительстве не охватывают случаи профессионального инвестирования с целью извлечения прибыли из такой деятельности.» «…Согласно ст. 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается на основании договора участия в долевом строительстве.
    В соответствии со ст. 2 этого же Закона застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.» У вас остается шанс в суде доказать, что апартаменты вы строили для личных нужд, если у вас нет другого жилья. Но ДДУ здесь не будет, гостинница это коммерческая недвижимость — объект производственного назначения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

− 6 = 2

Related Post

Защита персональных данных

«Мы продолжим троллить банки и государственные органы, пока не добьемся реальной защиты гражданских прав» (с) Юристы Гризли. Статья из серии «Империя зла» о неудачной попытке защитить свои персональные данные от

Кто будет достраивать Липецкий долгострой?

27.07.2017 г. на очередной сессии Липецкого областного Совета депутатов принят законопроект «О защите прав пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов». Проблемы дольщиков решили распределить на всех жителей области и города

Су-5 Эксстроймаш взяли в заложники целый район в городе Липецке

Продолжаем передавать криминальные новости с новостроек города Липецка, а именно с микрорайона «Европейский». Как пояснил представитель ОАО «Эксстроймаш» (группа компаний СУ-5) в телеэфире, застройщик ждет от администрации города 700 000