Раздел ипотеки при разводе

Ни что так не укрепляет семью, как семейная ипотека (с) Юристы Гризли
Юрист Андрей Крылов (г. Липецк) продолжает раскрывать тему решения семейных проблем, связанных с разводом и разделом имущества.

часть вторая

Искусство развода

Последствия семейной ипотеки, делим недвижимость

Итак, брак заключен, все необходимые документы подписаны и получены на руки счастливыми супругами.
Теперь от решений, принятых мужем и женой, зависит правовая судьба принадлежащего или приобретенного семьей в имущества в будущем.
В том числе недвижимого имущества: квартиры, дома, гаража,… и  даже самолета:).
Слово ипотека в настоящее время – это и желанный способ заполучить свое семейное гнездышко, и современный символ непосильной, но законной  «кабалы», и тема для многочисленных шуток среди народа.
Попутно отметим, что зачастую граждане не видят разницы между кредитом и непосредственно ипотекой.
По договору кредита вы получаете деньги, возврат которых банку происходит с уплатой процентов за пользование. Что мы и наблюдаем при получении небольших по размеру потребительских кредитов.
И на этом все (кроме, разумеется, обязанности должника возвратить деньги и проценты).

Ипотека — это одна из форм залога недвижимости,

то есть обеспечения взятого кредита от возможной неплатежеспособности должника (банк, по сути, страхуется «вашим» имуществом).
В качестве последствий ипотеки, в своем крайнем проявлении, можно отметить, что банк имеет право реализовать, то есть просто продать находящуюся в залоге вашу квартиру, забрав себе денежную сумму в покрытие убытков по выданному займу (так бывает далеко не всегда на практике, но это тема другого нашего разговора).
Все бы хорошо, но договор ипотеки, как правило,  является долгосрочным (в среднем 15 лет и более). В нашей же стране каждый второй брак не выдерживает испытаний на прочность.
Как  правильно разделить имущество «в ипотеке» при расторжении брака?
Существует несколько вариантов «развития событий».

Недвижимость приобретена в период брака

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Из этого следует, что все платежи по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов.
Не будет иметь значения то, что стороной в кредитном договоре и договоре ипотеки является только один из супругов.
В данном случае действуют положения ст. 39  СК РФ, согласно которым  «при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными…».
Таким образом, супруг при расторжении брака имеет право на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака.
С оставшимися долгами по кредиту может сложиться немного иная ситуации.

  • Если по договору кредита супруги являются созаемщиками, то они несут солидарную ответственность. Таким образом, после развода бывшие муж и жена выплачивают кредит совместно, то есть долги по кредиту также разделятся пополам.
    Подобное решение возможно, как правило, только в судебном порядке с исковыми требованиями о разделе суммы долга и процентов по кредитному договору.
    (Если один из бывших супругов перестанет исполнять свою часть обязательства, то погашать долг в полном объеме придется второму супругу. При этом у второго супруга возникнет право регрессного требования к недобросовестному супругу на соответствующую сумму. И взыскивать самостоятельно уплаченный кредит скорее всего придется путем обращения в суд (вряд ли недобросовестная сторона согласится на добровольное погашение долга).
    Обратившись к юристу, можно составить соглашение о разделе долга, в котором без суда можно прямо зафиксировать, в каком размере и кто оплачивает ежемесячные платежи, кто в какой части становится собственником, какой размер компенсации получит другой супруг. Однако, подобное соглашение будет иметь юридическую силу лишь при наличии письменного согласия банка с последующим внесением изменений в кредитный договор.
  • Если договор кредита и ипотека заключена только с одним из супругов, то без согласия второго супруга невозможно на него «перевести» оставшуюся часть долга. Однако в судебном порядке, при рассмотрении требований о разделе имущества, возможно изменить  равенство долей в пользу заемщика.
    В любом случае при рассмотрении спора в суде, при наличии остатка долга по кредиту банк будет привлечен к участию в деле в качестве третьего лица (иначе права кредитной организации могут быть нарушены, что позволит банку в дальнейшем оспорить вынесенное судом решение).

Недвижимость приобретена и обременена ипотекой до заключения брака одним из супругов

В данном случае недвижимость не относится к совместно нажитому имуществу и является личной собственностью того супруга, который выступает стороной договора ипотеки. Выплаченные банку в период брака денежные средства в качестве ежемесячных платежей по договору считаются совместными расходами супругов и подлежат разделу в равных долях.
Таким образом, при разводе второй супруг может претендовать на половину размера выплат, произведенных в период брака, или на долю в квартире, пропорциональную половине платежей, произведенных в период брака (пример: кредит на квартиру стоимостью 2 000 000 руб. до брака был оплачен на сумму 1 000 000 руб., в период брака произведены выплаты в общей сумме 1 000 000 руб. Таким образом, второй супруг имеет право требования денежной компенсации в размере 500 000 руб. или признания права на ¼ доли  в праве собственности на квартиру).
Самостоятельно, без согласия банка, продать недвижимость нельзя — она обременена залогом. Квартиру можно продать только после того, как будет полностью погашен долг перед банком (либо покупатель погашает ваш долг по кредиту, банк снимает обременение, и вы с чистой совестью сдаете документы на регистрацию перехода права собственности, получая оставшиеся денежные средства от покупателя).
В любом случае, более подробно по всем нюансам (а их, поверьте мне, в каждом случае возникает огромное количество) лучше предварительно посоветоваться с юристом.
Продолжение следует…

Телефон для консультации по вопросам раздела и оценки имущества 8-910-2561-999

1 thought on “Раздел ипотеки при разводе

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *