Банкротство — это серьезное испытание для любого человека, особенно когда на кону стоит собственное жилье, приобретенное в ипотеку. До недавнего времени шансы сохранить недвижимость в ипотеке при банкротстве казалась почти нулевыми, но с введением новых поправок в законодательство многое изменилось. Объясняем, как сохранить ипотеку при банкротстве, какие законодательные нормы начали действовать в 2024 году и какие способы защиты жилья доступны сегодня.
Нюансы банкротства с ипотекой
Еще относительно недавно при банкротстве с ипотекой последствия для гражданина были одни и неутешительные. Квартира, как правило, выставлялась на торги. Должник лишался даже единственного, но ипотечного жилья, а вырученные от продажи средства направлялись на погашение ипотечного долга.
Однако в апреле 2023 года Верховный Суд РФ вынес важное определение № 305-ЭС22-9597 по делу № А41-73644/2020, которое изменило подход к таким ситуациям. Суд разъяснил, что если ипотека выплачивалась без просрочек, а заложенная по договору недвижимость — единственное жилье должника, то он вправе заключить мировое соглашение с банком. Тогда недвижимости имущества не включается в конкурсную массу, а ипотека сохраняется, при этом остальные долги списываются.
Таким образом, в настоящее время у должника есть возможность сохранить ипотечную квартиру в рамках процедуры банкротства. Для этого необходимо соблюдение ряда условий:
- Жилье является единственным для должника.
- Ипотека выплачивалась без просрочек.
- Должник заключает мировое соглашение с банком-кредитором.
В этом случае недвижимость исключается из конкурсной массы, то есть не продается с торгов, а ипотека сохраняется, но при этом списываются все остальные долги.
Основные законодательные нормы
Банкротство физических лиц регулируется Федеральным законом от 26.10.2002 №127 «О несостоятельности (банкротстве)». Нормы, касающиеся ипотечного жилья, содержатся в статьях 213.26 и 213.27 этого закона.
Согласно ст. 213.27 ФЗ «О банкротстве», при реализации предмета залога (ипотечной квартиры) вырученные средства направляются на погашение требований залогового кредитора в первую очередь
Кроме того, в процедуре банкротства физического лица с ипотекой так или иначе учитываются требования следующих законодательных актов:
- Положения Федерального закона от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в частности, статьи 56, 54. Определяет порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
- Статья 446 ГПК РФ — определяет перечень имущества, которое законом защищено от взыскания и не подлежит реализации при банкротстве.
- Закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ — он ввел поправки в 127-ФЗ, которые позволяют сохранять единственную квартиру или дом, комнату в общежитии, и ипотеку в целом на любой стадии банкротства при определенных условиях.
Эти законы, в частности, последняя поправка, формируют основу для защиты прав должника и предоставляют ему несколько путей для сохранения ипотеки при банкротстве.
Все способы сохранения ипотеки при банкротстве
При банкротстве существует несколько способов сохранить ипотеку. Каждый из них имеет свои особенности, сроки, требования к документам и участникам процесса. Они просты и относительно доступны каждому должнику: не нужно никаких сложных и часто бесполезных схем в виде раздела ипотеки при разводе или погашения ипотечного долга перед банкротством. Рассмотрим три основных варианта.
Реструктуризация долгов
Важно не путать этот процесс с банковской реструктуризацией кредита или с ипотечными каникулами. Реструктуризация долгов — это одна из процедур банкротства, которая позволяет должнику сохранить залоговое жилье и все остальное свое имущество, договорившись с кредиторами о новых условиях погашения задолженностей. Для этого суд утверждает план реструктуризации, предложенный должником или финансовым управляющим и одобренный кредитором.
В рамках реструктуризации можно добиться уменьшения размера ежемесячных платежей, продления срока выплат максимум на 5 лет и даже частичного списания долга. Основным преимуществом является сохранение жилья, но есть и риски: если должник не сможет выполнять новые условия, процесс банкротства будет возобновлен, и имущество может быть реализовано.
Оплата ипотеки третьим лицом
Этот вариант предусматривает участие третьего лица, которое полностью погашает остатки долга по ипотечному кредиту при банкротстве. После этого ипотека закрывается, а должник становится владельцем единственного жилья, которое выводится из-под залогового обременения.
Третьим лицом может выступать родственник или друг банкрота, главное — чтобы происхождение денег никак не было связано с должником. Сами деньги оформляются как заем между третьим лицом и должником, о сроках и порядке погашения которого они договариваются между собой.
Мировое соглашение с кредитором
Так называется отдельный документ, где прописываются условия погашения ипотечного долга. Он составляется только между должниками по ипотеке и банком-залогодержателем: ни финансовый управляющий, ни другие кредиторы не могут помешать его заключить или оспорить.
Ключевые моменты такого мирового соглашения:
- Кредитор не вправе ухудшать условия договора (повышать ставку, сокращать срок).
- По соглашению сторон условия погашения ипотеки могут быть изменены: например, снижен размер платежа.
- Банк не обязан заключать соглашение, поэтому банкроту придется с ним договариваться.
- В качестве одного из решений обеспечить исполнение обязательств по соглашению (например, привлечь поручителя или созаемщика).
- Текущие просрочки по ипотеке снизят шансы заключить мировое соглашение, но не исключают такую возможность — просто должнику нужно будет погасить задолженность.
- Делать взносы по ипотечным обязательствам придется уже в ходе банкротства — за должника это могут делать третьи лица.
- Если должник не будет выполнять требования соглашения, а процедура банкротства еще идет, то банк-залогодержатель возвращается в процедуру, а ипотечное жилье изымается в конкурсную массу и реализовывается.
- Если должник перестанет выполнять требования соглашения после завершения банкротства, то банк вправе взыскать ипотечное жилье в рамках гражданского судопроизводства.
Если кредитор согласится, а суд утвердит мировое соглашение, ипотечная квартира будет исключена из конкурсной массы, а должник сможет сохранить жилье, продолжая выплачивать ипотеку. Все остальные долги перед другими кредиторами будут списаны в ходе дальнейшей процедуры банкротства, а остальное имущество, включенное в конкурсную массу — реализовано.
Преимущества и недостатки каждого способа сохранения жилья при ипотеке
| Способ | Преимущества | Недостатки | Риски |
| Реструктуризация | Сохранение жилья и всего имущества банкрота | Необходимость стабильного дохода, ограниченный срок плана — до 5 лет | Если нарушить условия плана, то будет введена процедура реализации имущества |
| Мировое соглашение | Сохранение жилья, прежние или даже лучшие условия погашения ипотеки | Нужно согласие банка, придется доказать свою платежеспособность или предоставить гарантии | Отказ банка в заключении соглашения, необходимость продолжать выплачивать ипотеку |
| Погашение ипотеки третьи лицом | Сохранение жилья, полное закрытие ипотечного долга | Возникают обязательства перед третьим лицом | Подходит для случаев, когда остаток долга по ипотеке небольшой |
Как юридические компании помогают при банкротстве с ипотекой
Компания по банкротству играет важную роль в процессе сохранения ипотеки. Профессиональные юристы могут помочь должнику провести переговоры с кредитором и минимизировать риски потери жилья.
Их услуги включают:
- Оценку финансового положения должника. Проведение комплексного анализа, что позволяет определить целесообразность и стратегию списания долгов через банкротство.
- Подготовку необходимых документов. Сбор и оформление всех необходимых документов для подачи в суд и взаимодействия с кредиторами. Например, некоторые из справок или выписок имеют ограниченный срок предъявления, а юристы знают, в каком порядке, где и как их заказывать.
- Сопровождение в суде. Представление интересов должника в суде и обеспечение правовой защиты на всех этапах процесса.
- Переговоры с кредиторами. Компании могут выступать посредниками в переговорах с банками, что помогает достичь более выгодных условий мирового соглашения.
Юристы способны разработать для должника наиболее выгодный план реструктуризации или содействовать в заключении мирового соглашения. Ведь они имеют необходимый опыт и ресурсы для эффективного ведения дел, что значительно повышает шансы на сохранение жилья при банкротстве с ипотекой.
Рекомендации для должника
Если у вас есть ипотека и вы планируете пройти процедуру банкротства, подготовьтесь. Вот основные шаги, которые следует предпринять:
- Оцените свои финансовые возможности. Проверьте, сможете ли вы платить по ипотеке при реструктуризации или мировом соглашении.
- Ведите переговоры с кредитором. Постарайтесь договориться об условиях мирового соглашения до начала процедуры банкротства.
- Проверьте статус жилья. Уточните, является ли ипотечное жилье для вас единственным. Убедитесь, вы исправно платили за ипотеку, а все платежи вносились без просрочек.
- Проконсультируйтесь с юристом. Профессионалы помогут защитить ваше жилье и минимизировать риски.
- Не затягивайте с решением. Чем раньше вы начнете процесс, тем больше шансов на положительный исход, пока нет просрочек.
Банкротство с ипотекой — непростая процедура, но в 2024 году появились новые возможности для сохранения жилья даже в случае признания должника банкротом. Грамотный подход и помощь юристов позволяют не только списать долги, но и оставить за собой ипотечную недвижимость на прежних условиях. Теперь банкротство — это не приговор для вашего жилья. Сегодня законодательство предлагает несколько вариантов сохранения ипотечной квартиры, и при грамотном подходе можно сохранить жилье даже в сложной финансовой ситуации.