Закрыть ипотеку перед подачей на банкротство — шаг, который на первый взгляд кажется логичным способом сохранить жилье. Однако в реальности он оборачивается неожиданными и крайне неприятными последствиями для гражданина. Прежняя судебная практика не оставляла заемщикам шансов сохранить залоговое имущество, но с недавними изменениями в законе ситуация изменилась. Подробно разбираем, к чему приводит досрочная оплата ипотеки перед банкротством, какие риски несет этот шаг и какие изменения в законодательстве могут помочь должникам сохранить жилье.
Что такое банкротство физических лиц
Банкротство физического лица — это признание судом гражданина неспособным полностью рассчитаться по своим долгам. Процедура регламентирована 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Основная цель банкротства — освободить гражданина от долговых обязательств, которые он больше не в состоянии исполнять. По сути, это законная возможность списать долги через суд, если иные методы урегулирования не работают.
Процесс банкротства включает несколько этапов: подача заявления, рассмотрение его в арбитражном суде, назначение финансового управляющего и формирование конкурсной массы — имущества, которое реализуют, чтобы удовлетворить финансовые требования кредиторов. Затем вводится одна из двух процедур банкротства: реструктуризация долгов или реализация имущества.
При несостоятельности под угрозой оказывается не только ликвидное имущество банкрота, но и его ипотечная квартира или дом. Ипотека — это кредит, обеспеченный залогом в виде жилья, и в случае банкротства, банк, как залогодержатель, имеет приоритетное право на взыскание имущества. Раньше судебная практика шла по одному пути: при банкротстве ипотечное жилье подлежало реализации, так как оно не защищено статьей 446 ГПК РФ, которая исключает из конкурсной массы единственное жилье, но только в случае, если оно не находится в залоге.
Однако с августа 2024 года, ситуация изменилась с принятием нового Закона № 298, который ввел изменения в Закон о банкротстве.
Что будет, если погасить ипотеку перед банкротством
Заемщики, оказавшись на грани банкротства, думают, что досрочное погашение ипотеки спасет их жилье. Но в действительности это может обернуться серьезными проблемами.
Погашение ипотеки перед банкротством часто расценивается судами как попытка вывести имущество из конкурсной массы. К тому же это нарушает права других кредиторов, которые не получат деньги. Если суд установит, что погашение произошло незадолго до подачи заявления о банкротстве, такая сделка может быть оспорена. На это указывает статья 61.2 Закона о банкротстве. Финансовый управляющий или кредиторы могут инициировать оспаривание сделки, если она нарушает их права.
Если должник перед банкротством направил все средства на закрытие ипотеки вместо того, чтобы погасить другие обязательства, кредиторы могут заявить, что он действовал в ущерб их интересам. Суд признает такую сделку подозрительной и недействительной, постановит вернуть средства в конкурсную массу, а жилье выставить на торги. Это происходит, если закрытие ипотеки произошло в течение последних трех лет перед банкротством.
Как закон помогает сохранить ипотеку
С 8 августа 2024 года вступил в силу 298-ФЗ, который внес изменения в закон о банкротстве. Согласно новым нормам, теперь можно спасти ипотечную недвижимость от реализации и продолжить выплачивать ипотеку непосредственного во время банкротства и после него.
Главное условие — заемщик должен исправно выполнять свои обязательства перед банком. То есть, если платежи по ипотеке вносятся своевременно, а задолженность по другим кредитам или займам выросла, можно пойти на мировое соглашение с банком по ипотеке. Так банкрот сможет сохранить жилье, параллельно избавившись от обязательств перед другими кредиторами.
Основные положения Закона № 298:
- При мировом соглашении требования кредитора, обеспеченные ипотекой жилого помещения, исключаются из реестра требований и не подлежат удовлетворению в ходе процедур банкротства.
- Должник заключает мировое соглашение с кредитором без согласия других участников процесса. Как-то повлиять на соглашение или оспорить его кредитор или финансовый управляющий не могут.
- Ипотечное жилье должно быть единственным у банкрота. Если уже есть жилье, имеющее статус единственного, то сохранить ипотеку, скорее всего, не удастся.
- Кредитор-залогодержатель должен подтвердить условия мирового соглашения. Он не обязан это делать, поэтому главная задач должника — уговорить банк.
Вместо того чтобы досрочно погасить ипотеку перед банкротством, лучше заранее обсудить с банком возможность ее сохранения. Переговоры с кредитором можно доверить опытным юристам по банкротству, которые найдут аргументы для банка.
Как сохранить ипотеку при банкротстве
Новый механизм сохранения ипотечного жилья дает банкроту два варианта, как сохранить квартиру в ипотеке, списав другие долги. Это значит, что:
- Ипотека сохраняется, и заемщик продолжает выплачивать долг.
- Ипотечное жилье не подлежит реализации для погашения долгов перед другими кредиторами.
- Выплаты по ипотеке будут продолжены даже в процессе банкротства, что раньше было невозможно.
Рассмотрим доступные должнику способы чуть подробнее:
- Погашение остатка ипотечной задолженности третьим лицом. Родственники или близкие могут помочь погасить остаток по ипотеке. В этом случае кредитор исключает свои требования к банкроту, а жилье не попадает в конкурсную массу. Этот вариант предлагает законное погашение ипотеки при банкротстве, но только если сумма долга осталась небольшой — иначе это финансово нецелесообразно.
- Мировое соглашение с банком. Должник договаривается с банком о продолжении выплат по ипотеке. В этом случае жилье выводится из конкурсной массы, но платежи по ипотечному займу нужно будет продолжать вносить даже во время банкротства. Это соглашение утверждается судом, а банк может потребовать гарантии от заемщика: например, участие третьего лица в погашении.
Мировое соглашение заключается только между должником и ипотечным банком. Больше ни от кого не требуется получать согласия или разрешения.
Еще один инструмент сохранения ипотечного жилья при банкротстве — это реструктуризация задолженностей. Этот механизм существовал еще до изменений в законодательстве и применяется для тех, кто не может справляться с текущими обязательствами, но имеет стабильный доход и возможность платить по новым условиям.
Реструктуризация предполагает:
- Составление плана погашения всех долгов, который утверждается арбитражным судом.
- Сроки погашения могут быть растянуты на срок до 5 лет.
- При успешной реструктуризации должник сохраняет все имущество, включая ипотечное жилье.
Условия для успешной реструктуризации:
- Банкрот должен доказать свою платежеспособность в новых условиях. Это требует стабильного дохода, достаточного для исполнения плана реструктуризации.
- План должен быть одобрен кредиторами, утвержден финансовым управляющим и судом.
Реструктуризация подходит тем, кто не может сразу закрыть свои доли, но имеет возможность оплачивать их частями в течение нескольких лет.
Как еще решить проблему с долгами по ипотеке
Если погашение ипотеки перед банкротством кажется слишком рискованным шагом, есть другие варианты. Вот как можно урегулировать вопрос с долгами по ипотеке:
- Реструктуризация долга. Обратитесь в банк с просьбой изменить условия кредитного договора. Это может помочь снизить ежемесячные платежи и избежать просрочек.
- Рефинансирование ипотеки. Можно оформить новый заем для погашения старого на более выгодных условиях. Это актуально, если на рынке появились предложения с низкими процентными ставками.
- Ипотечные каникулы. В соответствии с Федеральным законом № 353, заемщики могут воспользоваться правом на ипотечные каникулы в сложной жизненной ситуации. Это поможет временно снизить финансовую нагрузку.
- Государственные программы. Существуют программы поддержки для определенных категорий граждан, например, для многодетных семей. Они помогут снизить финансовую нагрузку или дадут льготы по ипотеке. Об актуальных программах можно узнать на сайте ДОМ.РФ, а получить список региональных инициатив — в МФЦ.
Однако все эти программы не будут актуальны, если заемщик решил закрыть ипотеку и подать на банкротство.
Рекомендации для должника
Перед тем как принять решение о закрытии ипотеки перед банкротством, хорошо обдумайте свое решение. Так можно сделать только хуже, тем более что закон теперь позволяет договориться с банком-залогодержателем на любой стадии банкротства и сохранить свое жилье.
Если вы рассматриваете банкротство с ипотекой, помните:
- Не спешите погашать ипотеку перед банкротством. Это может привести к оспариванию сделки и включению жилья в конкурсную массу.
- Попробуйте договориться с банком. Рассмотрите возможность реструктуризации или рефинансирования кредита, получения господдержки.
- Обратитесь за юридической консультацией. Профессионалы помогут разработать стратегию, которая минимизирует риски и повысит шансы на сохранение имущества.
Очень часто попытка закрыть ипотеку перед банкротством становится серьезной ошибкой, которая приводит к потере жилья. Если вы столкнулись с задолженностями и не знаете, как действовать дальше, рекомендуем обратиться за бесплатной консультацией к юристам. Они помогут вам разобраться в ситуации и предложат оптимальные пути решения проблем с долгами через признание банкротства.