Вы когда-нибудь задумывались о том, что существует множество законных способов избавиться от долгов и при этом сохранить свою недвижимость? Например, вы взяли ипотеку, но жизненные обстоятельства изменились, и теперь выплаты стали непосильной нагрузкой. В этой статье выясним, существуют ли реальные способы списания долгов по кредитам, займам, ипотеке.
Об ипотеке и долгах в цифрах
За период с начала до конца 2024 года объем просроченной задолженности по ипотеке в России увеличился на 28%, или 16,9 млрд рублей: с 61,2 млрд рублей на начало года до 78,1 млрд рублей к сентябрю. Для сравнения, за весь 2023 год этот показатель вырос всего на 4%, или на 2,2 млрд рублей.
Хотя доля просроченных платежей в общем объеме выданных кредитов пока остается невысокой, она демонстрирует тенденцию к росту.
Ипотечный платеж считается просроченным, если заемщик задержал его более чем на 90 дней.
В общем портфеле непогашенных ипотечных кредитов около 19,3 трлн рублей на начало сентября. Специалисты указывают на постепенное увеличение этого показателя.
Согласно данным Центрального банка РФ, на 1 сентября 2024 года доля просроченной задолженности составила 0,4% от общего объема выданных ипотечных займов, тогда как на 1 января она равнялась 0,3%.
Увеличение просрочек по ипотеке происходит по нескольким причинам:
- на фоне роста ипотечных ставок — за последние несколько лет средние ставки выросли примерно на 3 процентных пункта, а текущий диапазон ставок на рынке колеблется от 19,9% до 28,5%;
- уменьшения доходов — стремительный рост цен и медленное повышение зарплаты, опять же только в узком сегменте профессий, спровоцировали нехватку доходов у граждан;
- высокой закредитованности граждан — нехватка денег стала поводом для участившихся обращений за потребительскими кредитами, микрозаймами «до зарплаты» и оформления кредитных карт.
Как списать ипотеку
Давайте поясним, что подразумевает фраза «списать ипотеку». У этого действия есть несколько значений:
- Досрочное погашение ипотеки. В этом случае заемщик полностью выплачивает оставшуюся сумму долга банку до окончания срока кредита. Это позволяет ему сэкономить на процентах и быстрее стать полноправным владельцем недвижимости.
- Рефинансирование ипотеки. Под этим подразумевается перекредитование на более выгодных условиях в другом банке или в том же самом. Например, если процентная ставка снизилась, заемщик может рефинансировать свой кредит, чтобы уменьшить ежемесячные платежи или сократить срок выплаты.
- Продажа квартиры с ипотекой. Если заемщик больше не может обслуживать долг, он может продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Покупатель берет на себя обязательства по выплате остатка задолженности перед банком, а продавец получает разницу между стоимостью продажи и суммой долга.
- Процедура банкротства. Такое решение принимается индивидуально по каждому случаю в арбитражном суде и обычно связано с особенными обстоятельствами, такими как потеря работы или серьезное заболевание.
Списать долги и сохранить ипотеку можно в процедуре банкротства. Списание долгов подразумевает полное избавление от финансовых обязательств перед кредиторами. Даже если у должника имеется незакрытая ипотека, он имеет право списать другие виды задолженностей и сохранить свою единственную жилую собственность.
Досрочное погашение ипотеки
Досрочным погашением называют выплату части или всей суммы ипотечного кредита ранее запланированного графика платежей. Существует два основных варианта досрочного погашения:
- Полное досрочное погашение – когда заемщик закрывает весь остаток долга одним платежом.
- Частичное досрочное погашение – внесение дополнительной суммы сверх обязательного платежа, которая уменьшает либо размер последующих выплат, либо общий срок кредита.
Рассмотрим плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки
| Плюсы | Минусы |
| Экономия на процентах — снизится переплата по кредиту, чем дольше вы платите проценты, тем выше общая сумма выплат. | Штрафы и комиссии — некоторые банки устанавливают штрафы за досрочную оплату кредита, условия прописываются в договоре, поэтому важно внимательно изучить все пункты. |
| Ускоренное освобождение от обязательств — погасив кредит досрочно, вы сможете избавиться от финансового обременения раньше и стать полноценным собственником жилья без необходимости регулярных платежей. | Потеря ликвидных средств — вложив деньги в досрочные платежи, вы теряете возможность использовать эти средства для других целей, таких как инвестиции, образование детей или крупные покупки. |
| Психологический комфорт — для некоторых людей наличие непогашенного кредита — источник стресса, досрочная выплата избавляет от этого чувства тревоги и неуверенности. | Налоговые льготы — досрочно погасив кредит, вы можете потерять право на получение налогового вычета на будущие годы. |
Как правильно подойти к досрочному погашению? Придерживайтесь этих правил:
- Изучите договор. Прежде чем принимать решение о досрочных выплатах, внимательно изучите условия вашего кредитного договора. Обратите внимание на наличие штрафов и комиссий, а также минимальные суммы для частичного погашения.
- Рассчитайте выгоду. Проведите расчеты, чтобы понять, насколько вам выгодно досрочно гасить кредит. Возможно, выгоднее будет инвестировать свободные средства на другие цели или проекты.
- Определитесь со стратегией. Решите, хотите ли вы снизить ежемесячный платеж или сократить срок кредита. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, так что выбор зависит от ваших финансовых возможностей и предпочтений.
- Сообщите банку. Обычно для проведения досрочного платежа необходимо уведомить банк заранее. Уточните сроки подачи заявления и необходимые документы.
Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки – это процесс получения нового кредита на более выгодных условиях для погашения старого ипотечного займа. Этот механизм позволяет заемщикам снизить ежемесячную нагрузку, уменьшить общую переплату по кредиту или изменить срок кредитования. Рассмотрим подробнее, как провести процедуру рефинансирования и на что обратить внимание.
Шаг 1. Оцените текущую ситуацию
Прежде всего, стоит оценить вашу текущую ипотечную программу.
Проанализируйте следующие параметры:
- Процентная ставка: Насколько она отличается от текущих рыночных предложений?
- Оставшийся срок кредита: Сколько лет осталось платить?
- Размер ежемесячного платежа: Удобен ли он для вас?
- Наличие дополнительных комиссий и страховок: Есть ли скрытые расходы?
Если ваши текущие условия кажутся менее привлекательными, чем предложения на рынке, возможно, пришло время рассмотреть вариант рефинансирования.
Шаг 2. Найдите подходящий банк
Следующим шагом станет поиск банка, предлагающего выгодные условия рефинансирования.
Сравните предложения нескольких банков по следующим критериям:
- Процентная ставка.
- Комиссия за оформление кредита.
- Срок рассмотрения заявки.
- Требования к заемщику.
- Возможность изменения условий кредита (например, увеличение срока).
Не забудьте уточнить, предлагает ли банк специальные программы для рефинансирования ипотеки, такие как государственные субсидии или льготные ставки для определенных категорий граждан.
Шаг 3. Подготовьте необходимые документы
Для оформления рефинансирования ипотеки потребуется собрать пакет документов.
Обычно это:
- Паспорт гражданина РФ.
- Справка о доходах (форма 2-НДФЛ или справка по форме банка).
- Копия трудовой книжки или трудового договора.
- Документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт).
- Договор текущего ипотечного кредита.
- Выписка об остатке задолженности по ипотеке.
Некоторые банки могут потребовать дополнительные документы, поэтому уточните этот момент заранее.
Шаг 4. Подайте заявку на рефинансирование
После того как вы выбрали банк и собрали все необходимые документы, подайте заявку на рефинансирование. Сделать это можно онлайн через сайт банка или лично в отделении. Заполните анкету, предоставьте копии документов и дождитесь одобрения вашей заявки.
Обычно рассмотрение заявки занимает от нескольких дней до недели. Банк проверит вашу кредитную историю, оценит платежеспособность и примет решение о возможности предоставления кредита.
Шаг 5. Оформите новую ипотеку
Если ваша заявка одобрена, следующий этап – подписание нового кредитного договора. Обратите особое внимание на следующие моменты:
- Условия нового кредита (процентная ставка, срок, график платежей).
- Наличие дополнительных комиссий или страховок.
- Процедура перевода залога на новый банк.
Также убедитесь, что старый кредит будет полностью погашен после подписания нового договора. Обычно банк сам переводит необходимую сумму на счет предыдущего кредитора.
Шаг 6. Переоформите залог
После заключения нового кредитного соглашения необходимо переоформить залог на новую ипотеку. Это означает, что ваш объект недвижимости теперь будет находиться в залоге у нового банка. Процесс переоформления может занять некоторое время, так как требуется регистрация изменений в Росреестре.
Продажа квартиры с ипотекой
Недавно был опубликован закон, который значительно упростил продажу квартир, домов и другой недвижимости, приобретённой в ипотеку физическими лицами для личных нужд. Теперь граждане смогут самостоятельно продавать такую недвижимость, соблюдая некоторые важные правила. Давайте разберёмся, как работает эта система и какие обязанности возникают у обеих сторон.
Заявление о продаже. Чтобы начать процесс продажи своей ипотечной квартиры, физическое лицо должно подать заявление своему залогодержателю (банку). Это можно сделать несколькими способами:
- Лично, передав заявление под расписку.
- Отправив заказное письмо с уведомлением о вручении.
- Согласно условиям договора.
Важно помнить, что заявление можно подать только до тех пор, пока действует договор кредита или займа, и до того, как банк решит взыскать недвижимость.
Согласие банка. Банк обязан дать ответ на ваше заявление в течение 10 рабочих дней. Он может согласиться на продажу или отказать в ней. Отказ возможен по ряду причин. Например, если вы проходите процедуру банкротства, если недвижимость заложена сразу нескольким банкам для разных кредитов, или квартира уже была предметом предыдущей или последующей ипотеки.
Если банк даёт согласие, то в своём уведомлении он указывает:
- Сумму долга, которую нужно погасить.
- Минимальную цену, за которую можно продать квартиру.
- Способ расчётов или номер банковского счёта, куда поступят деньги.
- Даты начала и окончания процесса продажи.
Как и заявление, уведомление от банка может быть передано разными способами: заказным письмом или под расписку.
Время на продажу. Вам даётся 4 месяца на то, чтобы найти покупателя, оформить сделку и закрыть задолженность перед банком. Если за это время продажа не состоится, банк может обратиться в суд и забрать недвижимость. Но стороны могут договориться и продлить срок, если это необходимо.
Во время этого четырёхмесячного периода банк не может требовать возврата денег или взыскивать недвижимость. Исключение составляют случаи, когда банк отказал в продаже по уважительным причинам, или если вы сами решили отказаться от продажи.
Дополнительные услуги банка. По вашему желанию банк может оказать помощь в процессе продажи. Однако расходы на эту помощь не включаются в расчёт минимальной стоимости квартиры, и банк не гарантирует возмещения этих расходов.
Разница между продажей и долгом. Если стоимость проданной квартиры превышает сумму вашего долга, разница возвращается вам. Из неё будут вычтены дополнительные расходы, связанные с продажей.
Изменения в закон уже вступили в силу
Процедура банкротства с ипотекой
Летом 2024 года были внесены поправки в закон о банкротстве, касающиеся ипотечных кредитов. Эти изменения укрепили права заемщиков и предложили новые варианты для защиты единственного жилья, находящегося в залоге у банка.
Теперь должники с ипотекой получили следующие возможности:
- Право на защиту единственного жилья. Граждане могут сохранить свою единственную квартиру, даже если она заложена банку по ипотеке. Это особенно значимо для тех, кто рискует остаться без крыши над головой, так как эта квартира часто является единственным местом жительства для них и их семьи.
- Мировое соглашение с банком. Новый закон предоставляет должникам и банкам упрощённый механизм для достижения договоренностей. Стороны могут прийти к соглашению на любом этапе процесса банкротства, минуя участие других кредиторов и финансового управляющего. Условия погашения долга по ипотеке могут быть гибкими и учитывать доходы заемщика.
- Поддержка со стороны третьих лиц. Должнику разрешается привлечь третье лицо для полного покрытия оставшегося платежа по ипотеке. Эта помощь может исходить от любого лица, которое готово выступить в роли «инвестора», при условии, что покупка ипотечной квартиры произойдет не раньше двух месяцев после старта процедуры банкротства.
Разбираться в тонкостях закона и условиях для должников — сложно и долго. Проще обратиться к юристу по банкротству. Например, юристы Гризли консультируют граждан бесплатно. Можно записаться на личный прием и обсудить все тонкости банкротного процесса индивидуально, а можно позвонить по телефону горячей линии и узнать, подходит ли вам процедура прямо сейчас: 8 (495) 032-30-85.
Чем поможет юрист Гризли
Наша юридическая компания предлагает бесплатную консультацию для всех, кто ищет законное решение выхода из кризиса. Если вы хотите списать долг и оставить себе жильё, наш юрист поможет договориться с банком. Банки охотнее идут на уступки, если за вас вступился юрист.
Для каждого случая нужен хороший план, который учитывает ваши интересы и возможные риски. Юрист поможет составить такой план, чтобы всё прошло удачно.
Сегодня можно законно списать долги, даже если у вас есть ипотека. Государственные программы могут только снизить вашу долговую нагрузку, а банки предлагают не всегда удобные условия для погашения кредита, и часто отказывают гражданам с просрочкой.
Полностью избавиться от долгов можно только через банкротство. Даже если у вас ипотека, вы можете сохранить своё единственное жильё и списать другие кредиты. Но всегда лучше сначала поговорить с юристом, какой бы путь вы ни выбрали.
Вопрос-ответ
Почему увеличилось количество просрочек по ипотеке?
Увеличение просрочек по ипотечным кредитам связано с несколькими факторами: ростом ипотечных ставок, сокращением доходов, а также высокой закредитованностью граждан.
Можно ли списать долги по ипотеке в процедуре банкротства?
Да, но есть нюансы. Залоговое жилье придется отдать банку, выдавшему ипотеку. В процедуре банкротства можно списать долги по кредитам и займам, а также налогам и ЖКХ.
Можно ли списать долги и сохранить ипотеку в процедуре банкротства?
Да, можно. Недвижимость в ипотеке должна быть единственным жильем для банкрота — это основное условие. Для сохранения жилья потребуется заключить отдельное мировое соглашение с банком и/или воспользоваться помощью третьего лица для погашения ипотеки или последующей её выплаты.