Банкротство граждан с ипотекой — непростая ситуация, требующая тщательного анализа и взвешенных решений. Согласно Федеральному закону № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», эта процедура предполагает реализацию имущества должника, чтобы погасить задолженности перед кредиторами. Это значит, ипотечная квартира будет продана с торгов, даже если другого жилья у банкрота нет.
Однако в 2023 году Верховный Суд РФ вынес важное определение, по которому должник может сохранить недвижимость в ипотеке при банкротстве, заключив мировое соглашение с банком. А осенью 2024 года вступили в силу поправки в 127-ФЗ, которые помогают должникам сохранить даже ипотечную недвижимость. Теперь сохранить ипотечное жилье возможно на законных основаниях. Разбираемся, что делать с ипотекой при банкротстве, и какие шаги помогут минимизировать последствия процедуры.
Что такое банкротство и как оно влияет на ипотеку
Банкротство физлица — это признание судом гражданина неспособным в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) выплате обязательных платежей.
Основные последствия банкротства:
- Прекращение начисления неустоек, штрафов и пеней по всем обязательствам должника. Наступает после первого судебного заседания, когда суд признает заявление о банкротстве обоснованным.
- Внесение информации о банкротстве в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. О своем статусе банкрот должен сообщать банкам в течение 5 лет, когда решит взять кредит.
- Реализация имущества банкрота, за исключением единственного жилья и некоторых других предметов. Под реализацию попадают недвижимость, автомобили, украшения, ценные бумаги, иные активы стоимостью от 10 000 рублей.
К ипотечной недвижимости подход особый. По общему правилу, жилье, находящееся в залоге у банка, подлежит реализации для покрытия долга. Это связано с тем, что ипотека, согласно статье 348 Гражданского кодекса РФ, предполагает обязательство возврата средств, обеспеченное недвижимостью.
Если должник объявляет себя банкротом, квартира или дом, приобретенные в ипотеку, могут быть проданы, а деньги направлены на удовлетворение требований кредиторов. Но могут и не быть проданы — есть способы сохранить ипотечное жилье, если оно является единственным для банкрота.
Как проходит банкротство с ипотекой
Процесс банкротства при наличии ипотеки имеет свои особенности. Залоговую недвижимость реализуют даже при отсутствии долгов по ипотеке, но при задолженностях по другим кредитам. Это связано с тем, что она в залоге у банка, а в случае банкротства заемщика он просто обязан заявить свои требования как кредитор.
Но теперь такая ситуация возможна только в случае, если должник абсолютно не предпринимает никаких действий и даже не пытается спасти ипотечную квартиру.
Схема банкротства несложная и состоит из трех основных этапов:
- Объявление о банкротстве. Должник подает заявление в арбитражный суд. Суд признает его обоснованным и вводит одну из процедур банкротства.
- Введение процедуры реструктуризации долгов. Это шанс для должника пересмотреть условия кредитов, договориться с банками и попытаться выплатить долг на новых условиях. Максимальный срок плана реструктуризации — 5 лет, но для его введения нужен стабильный доход.
- Введение процедуры реализации имущества. Вводится, если реструктуризация не помогла или ввести ее не удалось. Ипотечная квартира и другое имущество, включенное в конкурсную массу, реализуется на торгах, а средства направляются на погашение долгов перед банком и другими кредиторами.
Продажа квартиры проходит через публичные торги. Всем занимается финансовый управляющий. Его задача — организовать торги и продать недвижимость по максимально возможной цене. Средства, полученные от продажи, в первую очередь, направляются на погашение обязательств по ипотеке, где банку-залогодержателю причитается 80% от стоимости реализуемого залогового имущества. Оставшаяся часть идет на погашение других долгов.
Последствия банкротства с ипотекой для должника
Банкротство с ипотекой имеет ряд последствий, которые нужно учитывать:
- Риск потери имущества. Когда жилье в залоге, есть высокая вероятность его продажи на торгах. Хотя сохраните его можно, если активно сотрудничать с кредитором.
- Временные сложности с оформлением новой ипотеки. После банкротства взять новый кредит будет проблематично — придется подождать минимум 1–2 года, за это время повышать свой кредитный рейтинг на мелких кредитах.
- Ограничения на ведение бизнеса. Банкроту на 3 года запрещено занимать руководящие должности в компаниях.
Однако есть и положительные моменты, где главный — списание всех долгов, кроме алиментов, возмещения вреда здоровью и морального вреда. Он перевешивает все остальные последствия банкротства при ипотеке или без нее, так как к тому же они носят лишь временный характер.
Как сохранить единственное жилье в ипотеке
Один из ключевых вопросов, который волнует ипотечных заемщиков: можно ли сохранить жилье в ипотеке при банкротстве? Закон № 298 «О внесении изменений в Закон банкротстве» предусматривает случаи, когда это возможно. Это возможно двумя способами:
- Погашение задолженности по ипотеке третьим лицом. Погасить долг за банкрота могут его родственники или друзья, главное — это не должны быть средства самого банкрота. Тогда залог с квартиры снимается, а она сама выбывает из конкурсной массы. Оптимальный вариант для случаев, когда платить по ипотеке осталось немного, но доходы резко упали, и кроме банкротства у заемщика не остается других вариантов.
- Заключение мирового соглашения с кредитором. Тогда должник продолжает выплачивать ипотеку, а остальные долги списываются. Только выплаты ипотеки нужно будет делать, уже находясь в процедуре банкротства, а значит, возможно, придется привлекать третье лицо.
Чтобы сохранить квартиру при банкротстве с ипотекой любым из этих способов, нужно соблюдать следующие условия:
- Недвижимость должна быть единственным жильем. Ипотечная квартира или дом должны быть единственным объектом недвижимости должника, который пригоден для проживания.
- Не допускать просрочек по ипотеке. Если у вас нет задолженностей перед банком, кредитор охотнее согласится на ваши условия.
- Договорится с банком. Мировое соглашение — это право кредитора, но не его обязанность. Заставить его нельзя, а можно только уговорить. С другой стороны, ни другие кредиторы, ни финансовый управляющий не могут как-то повлиять на соглашение, отменить его или оспорить.
Если доходы должника позволяют, есть альтернативный вариант — ввести процедуру реструктуризации долгов при банкротстве. Если удастся разработать план реструктуризации, то суд его утвердит, и это позволит должнику продолжать выплачивать долги на новых условиях, сохранив не только ипотеку, но и абсолютно все имущество.
Как обойтись без банкротства с долгами по ипотеке
Банкротство — не всегда единственный выход из долговой ямы. Существуют альтернативные способы решения проблемы:
- Рефинансирование ипотеки. Попробуйте обратиться в другой банк за рефинансированием кредита. Это позволит снизить ежемесячные платежи или продлить срок кредита.
- Реструктуризация долга в банке. Должник обращается в банк с просьбой об изменении условий кредитного договора. Банк может предоставить отсрочку платежей, снизить ставку или увеличить срок кредита.
- Продажа квартиры. Должник договаривается с банком, самостоятельно продает квартиру и гасит ипотеку. Оставшимися средствами можно погасить другие долги.
Если эти меры не помогли, то можно рассмотреть вариант банкротства. Но в любом случае стоит проконсультироваться с юристами, чтобы выбрать оптимальную стратегию.
Как компании по банкротству помогают должникам
Должникам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации, на помощь приходят специализированные компании по банкротству. Их главная задача — провести процедуру законно и минимизировать последствия банкротства с ипотекой для клиента. Вот как они могут помочь:
- Провести анализ финансового состояния и перспектив банкротства.
- Подготовить необходимые документы для суда.
- Представлять интересы должника в суде.
- Взаимодействовать с финансовым управляющим и кредиторами.
- Разрабатывать стратегию сохранения имущества.
- Помогать в переговорах с банком-залогодержателем для мирового соглашения.
Услуги компаний по банкротству платные, но они берут на себя всю рутинную работу и повышают шансы на успешное завершение процедуры. Юристы сопровождают должников от подачи заявления до завершения процедуры, сводя к минимуму участие самого банкрота.
Советы должникам с ипотекой
Если вы оказались в сложной финансовой ситуации и не можете платить ипотеку или другие кредиты, вот простые, но эффективные советы:
- Как можно раньше обратитесь в банк и попробуйте реструктуризировать долг.
- Если реструктуризация невозможна, рассмотрите альтернативы банкротству: продажу квартиры, рефинансирование.
- Только если все другие варианты исчерпаны, обращайтесь к процедуре банкротства.
- Если банкротство неизбежно, постарайтесь заключить мировое соглашение с банком-залогодержателем для сохранения жилья.
- Консультируйтесь с юристами — профессиональная помощь может уберечь вас от ошибок и помочь найти наиболее эффективное решение проблемы.
Банкротство — это не приговор. Процедура помогает избавиться от непосильных долгов, а с грамотной юридической поддержкой и правильным подходом можно минимизировать риски и сохранить ипотечное жилье. Если у вас возникли финансовые трудности с ипотекой, не стоит ждать до последнего — обратитесь за консультацией к специалистам, которые помогут найти наилучшее решение для вашей ситуации.