Квартира, купленная в ипотеку, для многих граждан сегодня бесценна. За годы погашения ипотечного кредита в недвижимость вкладывается много сил и труда. Ипотечное жилье для большинства заемщиков является единственным. Поэтому, столкнувшись с финансовыми трудностями, некоторые предпочитают оплачивать ипотечный кредит в ущерб прочим долгам. Для выхода из кризиса предусмотрен закон о банкротстве, предлагающий освобождение от долгов. Вовсе не обязательно продавать квартиру в ипотеке, чтобы хоть как-то выйти из кризиса. Расскажем о новых поправках в закон о банкротстве, которые предлагают должникам 3 важных альтернативы по сохранению ипотечного жилья и списанию долгов.
Права банка и обязанности заемщика в ипотеке
Ипотека — это один из самых популярных способов приобретения жилья, который позволяет многим людям осуществить давнюю мечту о собственном доме или квартире. При оформлении ипотеки недвижимость становится предметом залога. Это значит, что квартира или дом, на которые был взят кредит, служат гарантом выполнения обязательств заемщика. В случае невыполнения условий договора банк имеет право обратиться за взысканием к заложенному имуществу, что является ключевым аспектом ипотечных отношений.
Согласно Федеральному закону №102-ФЗ «Об ипотеке», залогодателю (то есть заемщику) сохраняется право пользования недвижимостью, даже если она находится в залоге. Банк-кредитор не только предоставляет средства на покупку жилья, но и имеет определенные права на заложенную недвижимость. Если заемщик не выполняет условия кредитного договора, банк может начать процедуру взыскания. Согласно законодательству, действия кредитора четко регулируются. Банк должен следовать установленным процедурам, чтобы взыскание прошло законно. Это означает, что заемщик имеет право на защиту своих интересов и может оспаривать действия банка в суде.
Ипотека регулируется законодательно
Продажа ипотечной квартиры до банкротства
Имущество под залогом продать проблематично. Однако ипотечную квартиру продать стало проще. В сентябре 2024 года в закон об ипотеке были внесены поправки. Теперь заемщик может самостоятельно продать свою ипотечную квартиру, дом или другую недвижимость, купленную для личных целей. Вот как это будет происходить.
Первым делом заемщику потребуется уведомить банк о своем желании продать ипотечное жилье. Покупателя он вправе найти сам, согласование с банком в этом ему не требуется. Главное, чтобы на момент совершения такой сделки между банком и заемщиком действовал ипотечный договор, не было взысканий по квартире от приставов и прочих судебных разбирательств по долгам за ипотеку.
Заявление с уведомлением банку о желании продажи жилья заемщик может отправить любым способом. Необязательно приходить в офис банка лично. Это можно сделать по почте, отправив письмо с уведомлением о вручении или под расписку.
Далее заемщик ожидает официальный ответ банка. На это по закону отводится не более 10 дней.
В ответе банк обязательно указывает о своем согласии на сделку или отказе. При одобрении он прописывает минимальную сумму для продажи ипотечной недвижимости, реквизиты для перевода денег от покупателя и прочие нюансы. Как только ответ банка поступил заемщику, у него есть ровно 4 месяца на продажу ипотечной квартиры. В этот срок входит также все манипуляции с Росреестром.
Главное, стоит учесть, что покупателю необходимо перевести деньги за ипотечную квартиру на счет банка, а не продавца. Реквизиты для перевода указаны в официальном одобрении банка на сделку.
После перевода средств в Росреестр вносится соответствующая запись о погашении ипотеки и правах нового собственника квартиры. С квартиры снимается обременение перед банком, а с заемщика — обязательства по погашению ипотеки.
Если квартира будет продана по цене выше стоимости ипотечного займа, то разница средств в обязательном порядке возвращается банком заемщику. Разумеется, за вычетом расходов, которые возникнут у банка в процессе такой сделки.
Какие риски для будущего банкрота?
Если помимо ипотеки у заемщика есть другие обязательства по кредитам, микрозаймам, долговым распискам и прочее, то с продажей ипотечной квартиры лучше повременить. При желании списать долги в процедуре банкротства сделка купли-продажи недвижимости рискует значительно усугубить ситуацию. Вот чем рискует должник в банкротстве:
- Сделку могут признать недействительной. Если сделка была совершена незадолго до подачи заявления о банкротстве, то кредиторы могут оспорить ее законность. Они вправе заявить, что продавец пытался скрыть свое имущество от кредиторов.
- Права собственности покупателя будут ограничены. Если суд признает сделку недействительной, то покупатель может потерять свои права на квартиру. Это означает, что он не сможет жить в ней или распоряжаться ею.
- Потребуется вернуть деньги продавцу. Если сделка будет признана недействительной, то покупатель обязан вернуть деньги продавцу. Но если у продавца нет средств для возврата денег, то покупатель останется без своих денег и без квартиры.
- Быстро списать долги не получится. Процесс оспаривания сделки может занять много времени, так что рассчитывать на ускоренное освобождение от долгов не придется. Кроме того, суд может назначить административный штраф за нарушение закона о банкротстве, ведь незнание его норм не освобождает должника от ответственности.
По закону № 127-ФЗ, суд может оспорить сделки, совершенные должником в срок до трех лет перед объявлением о банкротстве. Как правило, любые сделки купли-продажи крупного имущества перед процедурой банкротства суд считает способом должника уйти от ответственности перед кредиторами.
Стоит отметить, что процедура банкротства — это не про «набрать кредитов и слиться», выйти сухим из воды. Процедура банкротства создана для граждан, которые волею случая, жизненных обстоятельств оказались в трудной финансовой ситуации. Например, потеряли работу, доход, вынуждены ухаживать за больным родственником или вышли в декрет, на пенсию, живут на пособие, алименты. Таким гражданам просто необходима помощь от государства, поэтому списание долгов — реальный шанс начать всё с чистого листа. Рекомендуем записаться к нам на бесплатную консультацию к опытному юристу. Он подскажет, подходит ли вам процедура банкротства, и расскажет стратегию дальнейших действий.
Процедура банкротства предназначена для неплатежеспособных граждан
К сожалению, сегодня очень много граждан, которые неправильно распоряжаются своими финансами. Ситуацию усугубляет растущая инфляция и рост цен. Отсюда помимо ипотеки у людей зачастую есть еще 2-3 крупных кредита. Вместо продажи ипотечной квартиры государство в новом принятом законе предлагает списать долги по кредитам и займам в процедуре банкротства с сохранением единственного ипотечного жилья. Это хорошая альтернатива продаже ипотечной квартиры, как выхода из долговой ямы.
3 альтернативы продаже ипотечной квартиры
Теперь можно списать долги и сохранить ипотеку. Рассмотрим, какие способы сохранения ипотечного жилья предлагает государство должникам в процедуре банкротства:
Вариант 1. Помощь друга или привлечение третьего лица
Когда до окончательного погашения ипотечного кредита осталось совсем ничего, а именно до 10% от стоимости, то заемщик вправе воспользоваться помощью третьего лица, чтобы окончательно выкупить квартиру у банка. Третьим лицом может выступать как гражданин, например родственник или хороший друг заемщика, так и организация или ИП. Важно, чтобы это третье лицо внесло средство на погашение остатка по ипотеке в срок не раньше, чем заемщик получит статус банкрота. Как правило, это 2 месяца с момента подачи заявления о банкротстве в суд.
Погашение остатка платежа по ипотеке третьим лицом по документам будет проходить, как беспроцентный заем. Третье лицо просто погашает ипотечный остаток и не может претендовать на саму квартиру после этого. Банкротящийся гражданин приобретает право пользования своим выкупленным у банка ипотечным жильем, как полноправный собственник.
Как в дальнейшем будет происходить расчет между третьим лицом и банкротом, суд не интересует. Но, как и на все займы, на данную сделку распространяется право трехлетнего требования возвращения долга.
Главное, чтобы выкупленная таким образом ипотечная квартира в процедуре банкротства проходила, как единственное жилье должника. В этом случае, оно не попадает в список для реализации имущества. Долги по другим кредитам и микрозаймам спишут, а квартира остается у банкрота.
Вариант 2. Договориться с банком или заключить мировое соглашение
Если сумма для погашения всего ипотечного займа значительная, превышает 10%, или третье лицо найти проблематично, то не стоит переживать. Банкрот вправе попросить банк о мировом соглашении. Другими словами, оставить ипотечный договор в силе, продолжить вносить платежи по графику. Остальные долги по кредитам, микрозаймам и прочие задолженности будет разрешено списать в процедуре банкротства.
Сообщать остальным кредиторам, что банкрот оставляет ипотеку и договаривается с банком в одностороннем порядке, не требуется. Как и не нужно спрашивать разрешения на это у финансового управляющего — арбитражного посредника, ведущего дело о банкротстве.
Единственное, в чем может возникнуть загвоздка, так это то, что банк решит затянуть процесс, неохотно пойти на такое соглашение и прочее. Но если заручиться поддержкой юриста по банкротству, то процедура подписания договора пойдет быстрее. У юристов есть свои каналы связи и «давления» на банки (разумеется, подкрепленные знанием закона и прав банкротов). Юридическая поддержка поможет в комфортных условиях отстоять свои права и сохранить ипотечное жилье.
Вариант 3. Разбить сумму долга или реструктуризировать ипотеку
В любой процедуре банкротства у должника есть два варианта расчета с кредиторами — через этап реализации имущества и через реструктуризацию долга.
Реструктуризация ипотеки, а также остальной суммы долга, используется, если дело затрудняют какие-либо обстоятельства. Так, должник отдает предпочтение процедуре реструктуризации, если хочет сохранить любимое авто, земельный участок или загородный дом. Также иногда мешают обстоятельства наличия других собственников или проживающих лиц в указанном жилье.
Например, желание оставить наследство детям, наличие доли супруги, проживание в объекте недвижимости без права владения братьев и сестер или престарелых родителей. В этом случае банкротящийся гражданин выбирает реструктуризировать долги и выплатить их постепенно (в течение 5 лет), чем как-то ущемить интересы своих близких.
В процедуре реструктуризации нельзя списать долги. Они выплачиваются частями сроком до 5 лет под наблюдением финансового управляющего.
Реструктуризация — это, по сути, заключение нового договора ипотечного кредита на условиях, более выгодных для заемщика. В результате банк ослабляет свои требования к клиенту, например, продлевая срок кредита и одновременно снижая процентную ставку. Таким образом, сумма, которую нужно вернуть, остается прежней, однако ежемесячные платежи становятся ниже.
То же самое касается и прочих кредитов и займов. План реструктуризации долга составляет финансовый управляющий и подает на согласование суду. При этом, важным условием являются доходы должника. Они должны быть официальными, а получаемой суммы хватать не только на ежемесячный платеж, но и на сохранение прожиточного минимума для самого должника и всех его членов семьи на иждивении.
Если вы попали в сложную финансовую ситуацию, не оставайтесь со своими мыслями в одиночестве. Обратитесь к нам за бесплатной консультацией. Опытный в банкротных делах юрист сможет проанализировать вашу ситуацию и предложит оптимальный вариант выхода из кризиса с учетом ваших интересов. Помните, что свобода — это самое дорогое, что есть у человека.
Вопрос-Ответ:
Разрешено ли продавать квартиру в ипотеке?
Да, но с согласия банка. Заемщику необходимо отправить запрос в банк и дождаться официального ответа. При согласии на оформление сделки выдается 4 месяца.
Можно ли подать на банкротство с ипотекой?
Да, но только в судебном порядке. Перед подачей заявления в суд рекомендуется проконсультироваться с юристом по банкротству.
Можно ли сохранить ипотечное жилье и списать долги в процедуре банкротства?
Да, в процедуре банкротства ипотечный заемщик вправе сохранить жилье и списать долги по другим кредитами и займам. Главное — квартира в ипотеке должна быть единственным жильем. По вариантам сохранения недвижимости в банкротстве рекомендуется проконсультироваться с юристом.