По данным «ДОМ.РФ», к марту 2025 года в России уже рефинансировано более 1,7 миллиона ипотек. Люди стремятся уменьшить платёж, снизить процентную ставку, продлить срок кредита и вернуть себе спокойствие. В условиях, когда каждая копейка имеет значение, выгодный пересмотр условий по жилищному кредитованию становится настоящим спасением. Но можно ли рефинансировать ипотеку, если у вас уже идёт погашение? Каковы условия оформления? Расскажем в нашей новой статье.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки — это замена старого ипотечного кредита на новый, но с другими условиями. Другой банк погашает старую задолженность, и заёмщик теперь должен ему, а не предыдущему кредитору.
Цели такого кредита — это снизить ставку, уменьшить ежемесячный платёж, изменить срок или избавиться от дополнительных страховок. Иногда процедура позволяет объединить несколько кредитов в один, если заёмщик оформлял не только ипотеку, но и другие займы.
Как работает рефинансирование ипотеки
С практической точки зрения рефинансирование очень похоже на оформление новой ипотеки. Нужно собрать документы, подать заявку, пройти проверку и подписать договор с новым банком. Тот переводит средства прежнему кредитору и становится вашим новым кредитором по ипотеке.
Процесс рефинансирования ипотеки занимает от 5 до 30 рабочих дней. В этом вопросе всё зависит от банка и вашего кредитного досье.
Важно: квартира, купленная по ипотеке, остаётся в залоге, но теперь уже у другого банка.
Когда стоит рефинансировать ипотеку
Есть несколько условий, при которых рефинансирование действительно может быть выгодно. Во-первых, если ставки на ипотеку на рынке упали хотя бы на 1–2% по сравнению с вашей текущей — это уже сигнал подумать о пересмотре условий. Во-вторых, желательно, чтобы с момента оформления ипотеки прошло не менее полугода — это повышает ваши шансы на одобрение. Наконец, немаловажно, чтобы у вас не было просрочек по выплатам и кредитная история оставалась положительной.
Можно ли рефинансировать ипотеку на вторичное жильё?Да. Это обычная практика. Главное — действующийдоговор, стабильный доход и отсутствие проблем с банками.
Преимущества рефинансирования ипотеки
Рефинансирование — это способ наладить личный бюджет. Первое, на что обращают внимание заёмщики, — это возможность снизить ставку. Казалось бы, разница в 1-2% — ерунда. Однако ипотека — это история на десятки лет. В течение этого времени 2% годовых превращаются в сотни тысяч рублей экономии. Иногда даже в миллионы.
Снижение ежемесячного платежа — ещё один весомый плюс. Меньше платёж — меньше нагрузка на семейный или личный бюджет. Можно уже не жить от зарплаты до зарплаты, не экономить на продуктах и лекарствах, не отменять поездку к бабушке или кружок для ребёнка. Рефинансирование позволяет также продлить срок кредита. Иногда лучше платить чуть дольше, но чувствовать себя свободнее каждый месяц.
Есть и дополнительные возможности, о которых часто забывают. Например, в рамках рефинансирования можно отказаться от обязательного страхования жизни, если оно больше не требуется или стоит слишком дорого. Но один из самых заметных плюсов — возможность сменить схему платежей.
Некоторые заёмщики переходят на аннуитетный формат, когда ежемесячный платёж фиксирован, а сумма одинакова на протяжении всего срока. Такой подход удобен, поскольку вам не нужно каждый месяц высчитывать, сколько заплатить, да и планировать бюджет проще. Этот формат подходит тем, кто ценит стабильность и предсказуемость.
Дифференцированные платежи устроены иначе. В первые месяцы платёж выше, но с каждым месяцем он становится всё меньше. Сначала гасится большая часть долга, потом — проценты. В итоге переплата по процентам выходит ниже, чем при аннуитетной схеме. Такой вариант выгоден, если у вас достаточно денег. Он помогает сэкономить в будущем.
Некоторые банки в рамках рефинансирования дают выбор между этими схемами. При желании можно объединить ипотеку с другими долгами: автокредитом, потребительским, даже кредиткой. Один договор, один банк, один платёж и минимум путаницы.
Требования к заёмщику при рефинансировании
Чтобы банк согласился заменить старую ипотеку на новую, нужно соответствовать ряду условий. Да, они стандартные, но у каждого пункта есть своя подоплёка.
Во-первых, гражданство. Банк работает в рамках законодательства РФ, и заёмщик должен быть её резидентом. Возраст — не менее 21 года. Это важно для стабильности, поскольку считается, что к этому времени человек уже определился с профессией и имеет более-менее предсказуемый доход.
Обязателен действующий ипотечный договор. Желательно, чтобы по ипотеке уже прошло хотя бы 6 месяцев или больше. Некоторые банки настаивают: минимум 10–20% долга должно быть уже погашено — это своего рода гарантия серьёзности заёмщика.
Вам потребуется подтверждённый доход. В идеале — белая зарплата с официальными документами. Но банки всё чаще смотрят шире: учитывают ИП, самозанятых, зарплаты с частичной «серой» составляющей, если можно предоставить выписки с движениями средств.
Особое внимание уделяется кредитной истории. Даже одна просрочка может подпортить шансы на получение ипотечного займа.
Впрочем, даже если вы не подходите банку по каким-то параметрам, это не значит, что в рефинансировании обязательно откажут. Иногда может помочь поручительство или созаёмщик.
Где рефинансировать ипотеку
В 2025 году рефинансирование ипотеки остаётся актуальным инструментом для снижения финансовой нагрузки, несмотря на высокую ключевую ставку Банка России. С октября 2024 года ставка удерживается на уровне 21%. Это приводит к тому, что средние ставки по ипотечным кредитам остаются высокими: на первичном рынке — около 27%, на вторичном — около 27%, а по программам рефинансирования — около 26%.
Тем не менее, некоторые банки предлагают более выгодные условия. К примеру, на рынке можно встретить ставки от 5,9%. Однако такие предложения часто сопровождаются дополнительными требованиями, такими как оформление страховки или предоставление большого пакета документов.
Для наглядного сравнения условий различных банков можно воспользоваться онлайн-сервисами, которые предоставляют актуальную информацию о предложениях по рефинансированию ипотеки. Этими сервисами могут быть «Сравни.ру» или «Банки.ру».
Если у вас уже открыт счёт в банке, где вы планируете рефинансирование, это может упростить процедуру. Банк уже располагает частью вашей информации, что может ускорить процесс рассмотрения заявки. Особенно это актуально для зарплатных клиентов, которые могут рассчитывать на индивидуальные условия и скидки по ставке.
Условия рефинансирования могут значительно различаться в зависимости от банка, суммы оставшегося долга, срока кредита и вашей кредитной истории. Поэтому рекомендуем тщательно анализировать предложения и выбирать наиболее подходящий вариант.
Как происходит переоформление
Процесс рефинансирования ипотеки начинается с обращения в выбранный банк. Заёмщик подаёт заявку и прикладывает необходимые документы — паспорт, СНИЛС, сведения о доходах, действующий ипотечный договор и иногда справку об остатке долга. После этого банк инициирует оценку недвижимости. Это обязательный этап, потому что новый кредит оформляется под залог той же квартиры, и банку важно понимать её актуальную рыночную стоимость.
Параллельно проводится кредитный скоринг — банк анализирует платёжеспособность клиента, кредитную историю, наличие просрочек, стабильность дохода. Если заёмщик подходит по условиям, банк выносит положительное решение.
Затем стороны переходят к подписанию нового кредитного договора. После этого банк сам переводит средства для полного погашения долга перед прежним кредитором. Старый залог снимается, и квартира переоформляется в обеспечение по новому договору — теперь уже в пользу нового банка.
Сколько стоит рефинансирование ипотеки
Обычно основная трата — это повторная оценка недвижимости (до 5 тысяч рублей), услуги нотариуса (если нужно), госпошлина за регистрацию нового залога (2 000 рублей).
Оформление страховки (по желанию или требованию банка) — ещё одна возможная статья расходов. Некоторые банки предлагают помощь в оформлении.
Сколько можно сэкономить на рефинансировании ипотеки
Допустим, у вас ипотека на 3,5 млн рублей под 11% на 20 лет. Вы рефинансируете её под 8%. Тогда:
- старая переплата: около 5,1 млн рублей;
- новая переплата: около 3,3 млн;
- экономия: 1,8 млн рублей.
Это без учёта дополнительных расходов. Чем больше сумма — тем больше экономия.
Когда банк может отклонить заявку
Рефинансирование — это, по сути, новый кредит, поэтому к заёмщику предъявляются строгие требования. Отказ возможен, если есть просрочки по текущим платежам или из-за плохой кредитной истории. Также проблемой может стать нестабильный или неофициальный доход — банку важно быть уверенным в вашей платёжеспособности.
Иногда препятствием становится сам объект недвижимости. Если в залоге, например, апартаменты, новый банк может не захотеть брать такой актив в обеспечение. Бывает и так, что всё хорошо с документами, но банк просто не одобряет конкретную недвижимость — это его право.
Советы по успешному рефинансированию
Если вы настроены серьёзно, стоит начать с проверки своей кредитной истории — убедитесь, что всё в порядке. Затем нужно рассчитать выгоду. Но не на глазок, а с калькулятором: сколько сейчас платите, сколько будете платить потом, сколько уйдёт на комиссии, страховку и оформление.
Желательно рассмотреть предложения хотя бы трёх-четырёх банков — между ними могут быть ощутимые различия. Подавайте заявку только тогда, когда уверены, что новая схема действительно выгоднее. Не бойтесь уходить из старого банка. Ваша задача — выбрать максимально выгодные условия.
Рефинансирование помогает, если есть стабильный доход и небольшой запас денег на счёте. Но если просрочки стали нормой, а платить нечем, одним перекредитовантем не обойтись. Особенно когда кроме ипотеки накопились другие долги, которые мешают справляться с самым важным долгом.
В таких случаях стоит задуматься о банкротстве. В ходе процедуры банкротства есть шанс, что вам оставят ипотечное жильё. Первый способ сохранить жильё — внести долг единым платежом, в том числе с помощью третьих лиц, готовых закрыть задолженность. Он подходит для тех, кто практически закрыл жилищный кредит. Второй вариант — это договориться с банком о дополнительном мировом соглашении, чтобы утвердить новый график выплат уже в рамках процедуры. Так человек сохраняет ипотеку (залоговая квартира не вносится в конкурсную массу) и получает шанс списать остальные задолженности.
Если долги выбивают почву из-под ног, не откладывайте принятие решения в долгий ящик. В «Гризли» вы можете получить бесплатную консультацию и понять, как выбраться из долговой ямы законно и без стресса. Мы поможем пройти процедуру банкротства спокойно и грамотно. Сделайте первый шаг в сторону финансовой свободы уже сегодня.
Подведём итоги
- Рефинансирование позволяет снизить процентную ставку и уменьшить ежемесячные платежи.
- Нужно учитывать требования банка и свою кредитную историю.
- Возможность объединить несколько кредитов в один — значительная экономия.
Процесс занимает от 5 до 30 рабочих дней.Снижение ставки на 1-2% может существенно уменьшить переплату.
Вопрос — ответ
Рефинансировать ипотеку можно. Особенно это выгодно, если ставки на рынке снизились, а ваша кредитная история хорошая. Желательно, чтобы прошло не менее полугода с момента оформления ипотеки.
Да, можно, если банк предлагает выгодные условия для рефинансирования. Это может ускорить процесс и упростить сбор документов.
Да, рефинансирование позволяет получить ипотеку с более низкой ставкой, что поможет уменьшить ежемесячный платёж и общую переплату.