Долг по ипотеке: может ли банк забрать квартиру и что делать заёмщику

Ипотека — тежёлое, крупное и довольно длительное финансовое обязательство. Неудивительно, что у некоторых людей в какой-то момент не получается внести один или несколько периодических платежей. Как на такие ситуации реагирует банк? Если заёмщик никак не пытается решить вопрос, то через несколько месяцев кредитор идёт в суд. В итоге квартиру могут изъять. Причём на совершенно законных основаниях, поскольку жильё, приобретённое на заёмные деньги, остаётся в залоге у кредитора.

За последние пять лет объём погашения просроченной ипотеки с помощью принудительной продажи недвижимости вырос в три раза. Но есть ли у должников какая-то возможность сохранить семейное гнёздышко? Давайте разбираться.

Когда банк может забрать ипотечную квартиру?

Ипотечная квартира — чья она

Жильё, каким бы способом оно не было приобретено, принадлежит тому, кто вписан собственником в Едином госудерсенном реестре недвижимости (ЕГРН). Ипотечная квартира — не исключение. У неё есть законный владелец — один или несколько человек, которые её купили. И это не банк. Но, как говорится, договор дороже денег. Ипотечные отношения регулирует закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому документу, у банка, то есть залогодержателя, есть определённые права на залоговую недвижимость.

На что имеет право владелец ипотечного имущества.

Самое важное — то, что организация имеет право забрать предмет залога и продать, если гражданин не выполняет свои финансовые обязательства. Да, кредитор не вправе просто так изъять квартиру из-за одного месяца просрочки. Сначала банк вводит пени и штрафы. Заёмщик может договориться об изменении условий кредита или отсрочке. Однако когда задолженность висит 3-4 месяца, а человек не выходит на связь и не пытается решить проблему, организация обращается в суд. И в большинстве случаев Фемида становится на сторону кредитора.

В 2024 год Госдума внесла важные изменения в закон об ипотеке. Они позволяют сохранить недвижимость, которая находится в залоге, даже если человек накопил долги. Эти поправки касаются процедуры банкротства и дают людям возможность остаться при своём и снизить денежную нагрузку. Хотите узнать подробности? Записывайтесь на бесплатную консультацию.

Кнопка: Как сохранить ипотеку, если решили пройти банкротство?

У финансовой организации есть возможность в любой момент проверить состояние залога, ведь он обеспечивает финансовые гарантии банка. Хоть заложенная квартира и принадлежит конкретному человеку, банк может регулировать некоторые регистрационные действия с этой недвижимостью. Рассмотрим более подробно, что гражданин может делать со своим жильём.

К тому же, если собственник хочет изменить статус помещения с жилого на коммерческий, он не сможет это сделать, пока кредит не погашен. Любое действие, которое заёмщик осуществил без согласия банка, расценивается как нарушение договора и может повлечь за собой требование досрочного погашения всей суммы.

Когда банк может забрать ипотечную квартиру за долги

Как мы уже говорили, банк не заберёт недвижимость после единичной просрочки. Закон защищает права заёмщика, даже если тот какое-то время не платит ипотеку. При каких условиях организация точно займётся выселением, а должнику стоит начать собирать вещи:

• задержка платежей более 180 дней за один календарный год;
• нет страховки залога;
• нарушение правил пользования: продали или сдали в аренду жильё без согласования с банком:
• выплачено менее 95% задолженности.

Когда банк обращается в суд и получает судебное решение, он обращается в федеральную службу судебных приставов (ФССП). Приставы накладывают арест на недвижимость и организовывают аукцион. Во время всего этого процесса собственник может дальше жить в своём доме.

Как отстоять ипотечное жильё

Залоговую недвижимость можно спасти, если предпринимать все возможные меры по решению вопроса с долгами. Во-первых, нужно постоянно быть на связи с банком: отвечать на звонки и обсуждать варианты дальнейшего сотрудничества. Во-вторых, необходимо погасить хотя бы часть обязательств. Так банк, а затем и суд будут видеть, что вы ответственно подходите к делу и стараетесь делать всё необходимое, чтобы не потерять имущество.

Что делать, если банк отобрал квартиру?

Есть несколько законных способов ненадолго снизить финансовую нагрузку, если в скором времени предвидятся улучшения. Банки предоставляют добросовестным клиентам реструктуризацию или кредитные каникулы. Поэтому стоит попробовать договориться с кредитором. Реструктуризация позволяет снизить размер ежемесячного платежа за счёт увеличения общего срока и суммы кредита. Кредитные каникулы дают отсрочку до шести месяцев. Это время позволит найти новую работу или оправиться от болезни.

Можно ли что-то сделать, когда дело уже ушло в суд

Судьи не всегда на 100% принимают сторону кредитора. Законы защищают права обеих сторон разбирательства, так что у должника есть возможность бороться за своё имущество. Если жильё единственное и семья проживает в нём на постоянной основе, суд может предложить заключить с банком мировое соглашение. Тогда в судебном решении будут прописаны условия для заёмщика, на основе которых он останется собственником квартиры.

Если такой вариант невозможен, то гражданину остаётся лишь участвовать в судебном процессе и пытаться защитить свои интересы. Например, нужно проконтролировать процедуру оценки недвижимости. Если банк занижает стоимость, то можно подать апелляцию. Это поможет выиграть время, ведь продать квартиру или дом без окончательного решения суда никто не сможет. Также если предоставить судье информацию о финансовых трудностях, инвалидности или о том, что вы пострадали в чрезвычайной ситуации, можно отсрочить продажу квартиры на год. Это даст время подумать, что делать дальше.

Как справиться с задолженностями

Разобраться с ипотекой гораздо проще, если кроме платежа за квадратные метры человек больше никому ничего не должен. Но так бывает лишь в сказках и рекламе. В реальности, согласно данным Центробанка, у россиян кроме ипотеки есть ещё 2-3 потребительских займа и кредитная карта. Конечно, когда при такой финансовой нагрузке возникают денежные трудности, всё летит в бездну. Одна задолженность цепляется за другую. Находятся более важные расходы — продукты, коммуналка. И вот на человеке висят уже сотни тысяч долгов.

Какие варианты есть у должников, которые хотят спасти ипотечную квартиру:

• Мировое соглашение с банком. Заёмщик продолжает выплачивать кредит самостоятельно или с помощью третьих лиц, а финансовый управляющий исключает недвижимость из конкурсной массы. Остальные финансовые обязательства удовлетворяют за счёт другого имущества.
• Полное погашение ипотеки третьим лицом. Родственник или друг может полностью погасить ипотечный кредит за должника. Дом или квартира перестают быть предметом залога и получают иммунитет по статье 446 ГПК РФ. Этот вариант реален, когда платить осталось совсем немного.

Кнопка: Хотите получить квалифицированную помощь в процедуре банкротства?

С момента принятия поправок в законодательство юристы компании «Гризли» приняли участие в ряде дел о банкротстве, в рамках которых удалось спасти залоговое жильё от реализации. Фирма предлагает банкротство «под ключ» за 99 000 рублей. Если вы стали заложником чрезмерных долгов и потеря недвижимости уже дышит в спину, не бойтесь обращаться за помощью.

Специалисты помогут собрать все необходимые документы и подготовить заявление. Проверят сделки с недвижимостью, чтобы исключить риски их оспаривания. Проанализируют вашу ситуацию и предложат лучший путь решения ситуации с ипотекой. Проконтролируют работу финансового управляющего, помогут защитить ваши интересы и имущество. Подадут необходимые ходатайства, чтобы сохранить деньги для комфортной жизни.

Банкротство часто становится выходом из самых сложных ситуаций. Но в тоже время не стоит бросаться в омут с головой и делать необдуманные шаги. Лучше проконсультироваться со специалистами. Опытный юрист честно расскажет обо всех нюансах процедуры и подскажет, поможет ли признание неплатёжеспособности именно вам.

Подведём итоги

• На вопрос «может ли банк отобрать ипотечную квартиру?» в большинстве случаев ответ будет положительным. По закону кредитор имеет право забрать свой залог, если человек не платит по счетам. Но этот процесс строго регулируется законом № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• Изъять залоговую недвижимость могут не только за долги, но и за нарушение договора. Например, если человек продал жильё, сдал в аренду или сделал перепланировку без ведома банка. Большинство регистрационных действий нужно делать с согласия организации.
• Если банк уже подал в суд и требует отдать ему квартиру, вы можете попытаться договориться о мировом соглашении или предоставить судье доказательства своего трудного положения. В этом случае можно получить отсрочку, которая поможет наладить финансовую ситуацию.
• В банкротстве тоже можно сохранить ипотечную недвижимость. Согласно нововведениям в законодательстве, человек может погасить ипотеку с помощью родственников или знакомых. Также он может заключить соглашение с банком, при котором он продолжит платить кредит, а квартиру исключат из конкурсной массы.

Вопрос — Ответ

Источники

1. «Единый ресурс застройщиков»
2. Закон № 102, Статья 29 «Пользование залогодателем заложенным имуществом»
3. Закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
4. Статья 446 ГПК РФ «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам»
5. Закон № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»